SCI : CEE, MaPrimeRénov'... Quelles aides pour rénover ? | Hellio

La constitution d’une société civile immobilière (SCI) est une solution idéale pour les investissements locatifs et la gestion d’un patrimoine immobilier. Bien que cette structure juridique ne soit pas adaptée à tous les projets, elle offre un cadre légal et fiscal avantageux. Et en cas de travaux d’efficacité énergétique dans un logement qu’elle possède, la société peut prétendre à des coups de pouce financiers. De quelles aides à la rénovation les SCI peuvent-elles bénéficier ? Hellio revient sur la définition du statut et son intérêt, et détaille l'ensemble des aides disponibles pour la rénovation des logements détenus par ce type de société.

Hellio accompagne les SCI dans la rénovation de leurs logements

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

Le terme société civile immobilière (SCI) désigne une structure juridique, une personne morale à part entière. Il s’agit d’une société civile, et non commerciale. Cela signifie qu’elle ne permet pas de s’adonner à l’achat et à la revente d’immeubles, et donc d’exercer une activité de marchand de biens. En effet, l’objet social d’une SCI porte sur l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier.

La SCI doit être fondée par au moins deux personnes associées, qui perçoivent des parts sociales proportionnelles à leur apport en nature ou en numéraire.

Des types de SCI adaptés aux différents besoins

Il existe plusieurs formes de SCI, en fonction de l’objectif de la société civile ou de la nature des liens entre les associées ou associés.

Voici les 3 principales structures de sociétés civiles immobilières :

• La SCI de location, dédiée à l’investissement locatif,
• La SCI familiale, pour constituer ou transmettre un patrimoine immobilier entre membres d’une même famille,
• La SCI de jouissance partagée, souvent fondée par des amies ou amis pour jouir d’une résidence secondaire,
• La SCI d’attribution, pour acheter ou construire un bien dans le but d’en partager la propriété entre les membres de la SCI,
• La SCI professionnelle, créée en vue de l’achat de locaux liés à une activité commerciale, artisanale ou libérale.

Le projet et les personnes qui composent l’entreprise vont ainsi déterminer le choix de l’une ou l’autre catégorie de SCI.

Une structure avantageuse pour la gestion de biens immobiliers

L’achat d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble entier ou de bureaux professionnels peut s’effectuer en nom propre ou en SCI. Dans le premier cas, la personne physique détient directement le bien. Tandis qu’avec l’autre option, la SCI est propriétaire du logement ou du local. Chaque solution présente des atouts et des inconvénients. Quelle que soit la décision des porteurs et porteuses de projet, celle-ci doit être mûrement réfléchie.

De manière générale, la création d’une SCI apporte 5 avantages majeurs :

• Une augmentation de la capacité financière avec la possibilité de faire des investissements à plusieurs, là où une personne seule n’aurait pas pu les réaliser,
• Une gestion simplifiée du capital immobilier, avec davantage de souplesse par rapport au régime de l’indivision,
• Une transmission du patrimoine facilitée, et des droits de succession réduits pour les héritières et héritiers,
• Une meilleure protection du patrimoine des membres de la SCI face aux problèmes d’argent, grâce à la séparation entre les biens personnels et ceux de la société,
• Une fiscalité intéressante, avec la liberté de choisir le régime d’imposition le plus profitable entre impôt sur le revenu (IR) et impôt sur les sociétés (IS).

Comme pour les particuliers, il existe également des aides à la rénovation pour les SCI — détaillées plus loin dans l’article.

Pourquoi rénover les bâtiments : quel intérêt pour les SCI ?

Contribuer à l’effort national de transition énergétique

Avec l’urgence climatique et sociale à nos portes, le gouvernement multiplie les lois pour tenir son engagement de neutralité carbone à l’horizon 2050. L’objectif : décarboner les domaines d’activité les plus polluants, notamment le secteur résidentiel. D’après le ministère de la Transition énergétique, l’habitat collectif et individuel était responsable d’environ 10 % des émissions de gaz à effet de serre nationales en 2020, avec 40 Mt CO_2éq (mégatonnes d’équivalent CO₂). Engager des travaux de rénovation énergétique sonne donc comme une évidence pour œuvrer en faveur de la planète.

Se mettre en conformité avec la loi

Améliorer l’isolation et plus globalement l’efficacité énergétique du logement est également indispensable dans le cas où le bien loué par la SCI est une passoire thermique. Pour rappel, les passoires thermiques sont des habitations très énergivores classées F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) — un document obligatoire remis à la ou au locataire lors de la signature du bail.

Dans le cadre de la loi Climat et Résilience promulguée le 22 août 2021, le gouvernement a voté l’interdiction progressive de location des passoires énergétiques :

• Depuis le 1^er janvier 2025 pour les biens notés G,
• À partir de 2028 pour les logements classés F,
• À compter de 2034 pour les maisons et appartements classés E.

En outre, depuis le 1^er janvier 2023, les bailleurs SCI n’ont d’ores et déjà plus le droit de louer un bien situé sous le seuil de l’indécence énergétique. Ainsi, les logements qui affichent une consommation supérieure à 450 kWh/m² par an en énergie finale ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location.

Par ailleurs, cas assez rare, les sociétés civiles immobilières qui prévoient de vendre une passoire thermique en monopropriété (maison ou immeuble entier) devront obligatoirement fournir à l’acheteur ou l’acheteuse un audit énergétique réglementaire. Ce document sera réclamé par le notaire lors de l’acte authentique.

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Réaliser des économies d’énergie ou en faire profiter les locataires

Les personnes associées dont la résidence principale est en SCI peuvent alléger leurs factures d’énergie en rénovant leur logement. Avec des économies parfois considérables à la clé !

Les chantiers portent sur l’amélioration de l’efficacité énergétique de l’habitation :

• L’isolation thermique du bien en SCI : l’opération consiste à calfeutrer les infiltrations d’air, à renforcer la résistance thermique des parois et à éradiquer les ponts thermiques, pour lutter contre le gaspillage énergétique en évitant les pertes de chaleur ou de fraîcheur. Murs, toitures-terrasses, combles, planchers bas, portes et fenêtres sont les postes à isoler, en s’assurant de leur bonne étanchéité à l’air.
• Le changement du système de chauffage : les appareils vétustes comme les vieilles chaudières au fioul polluent et consomment beaucoup d’énergie. Un équipement moderne à énergie renouvelable permettra de chauffer le logement à moindre coût. Les associés de la SCI peuvent se tourner vers des solutions plus propres telles que la pompe à chaleur, le poêle à bois ou la chaudière à pellets.

L’installation de panneaux solaires, d’une ventilation performante ou encore d’un mode de production d’eau chaude sanitaire économe sont d’autres exemples de travaux d’économies d’énergie.

Pour maximiser le gain d’efficacité énergétique, l’idéal est d’entreprendre une rénovation globale. Quoi qu’il en soit, la réalisation d’un audit énergétique reste vivement recommandée avant d’entamer toute action. L’objectif : déterminer les travaux à mener ainsi que leur ordre de priorité.

Les SCI de location pourront quant à elle offrir davantage de confort aux occupantes et occupants du logement loué. Ces derniers profiteront également d’une facture d’électricité ou de gaz moins élevée.

Augmenter la valeur du patrimoine immobilier de la SCI

Un bien rénové, c’est un bien qui gagne en valeur verte ! La valeur verte immobilière d’un logement désigne « l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre », selon les Notaires de France. Une étude menée par leurs soins révèle ainsi qu’un logement classé A ou B sur le DPE se vend plus cher qu’une habitation moins bien notée, en moyenne et à caractéristiques équivalentes. Ce critère est désormais un véritable argument de vente.

Si son objet social le spécifie, une SCI peut se séparer d’un bien immobilier. Si le logement bénéficie d’une étiquette énergie favorable, il est possible de réaliser une plus-value grâce à une meilleure attractivité, et à un prix de vente bonifié.

Quelles aides à la rénovation sont disponibles pour les associés d’une SCI ?

Comme tous les travaux, ceux liés à la rénovation énergétique d’un logement nécessitent un budget souvent important. Ainsi, le gouvernement français a déployé plusieurs aides financières afin d’encourager les ménages à rendre leur habitation plus écoresponsable. En tant que propriétaires de biens immobiliers, les SCI sont éligibles à certaines d’entre elles.

La prime CEE pour les sociétés civiles immobilières

La prime énergie, ou prime CEE, est distribuée dans le cadre du dispositif des Certificats d’économies d’énergie (CEE). L’aide n’est pas soumise à conditions de ressources : particuliers, syndicats de copropriétaires, collectivités, entreprises… tout le monde y a droit, SCI comprises. Il s’agit de la seule aide à la rénovation en SCI pour la prise en charge d’une partie des travaux.

• Le principe : les vendeurs ou fournisseurs d’énergie ou leurs délégataires versent aux bénéficiaires une prime dont le montant varie selon l’opération d’économies d’énergie réalisée, mais aussi la période ou le secteur d’activité.
• Le but : diminuer la consommation d’énergie du site (bâtiment industriel, logement, transports…), et limiter les émissions de gaz à effet de serre par la même occasion (même si ce n'est pas le but premier).

Dans le secteur résidentiel, une soixantaine d’opérations standardisées sont éligibles à la prime CEE : isolation du bâtiment, raccordement à un réseau de chaleur, installation d’un système solaire combiné, pose d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC)…

Quels sont les critères d'éligibilité à la prime CEE ?

Avant de se lancer dans le chantier, la SCI doit d’abord vérifier si elle remplit toutes les conditions exigées pour percevoir la prime énergie :

• L’ouvrage porte sur une résidence principale ou secondaire construite depuis plus de 2 ans.
• Les nouveaux équipements respectent les critères de performance techniques spécifiés dans les fiches d’opérations standardisées correspondantes (résistance thermique de l’isolant, rendement de la pompe à chaleur, label Flamme verte pour une chaudière biomasse…).
• Les travaux sont conduits par un professionnel du bâtiment reconnu garant de l’environnement (RGE).

Le montant de la prime est calculé au cas par cas : il fluctue selon la nature des travaux, et les économies d’énergies attendues. Les chantiers d’envergure, tels qu’une rénovation globale, donnent ainsi droit à une somme plus élevée qu’une action dite « monogeste ».

Dans le cas d’un appartement ou d’une maison à rénover, Hellio, délégataire CEE, met à la disposition des SCI un outil de simulation : en quelques clics, vous obtenez une estimation du financement auquel vous pouvez prétendre (MaPrimeRénov’ et prime CEE ou Coup de pouce).

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Quid de MaPrimeRénov' pour une SCI ?

MaPrimeRénov' est une subvention bien connue des particuliers et des copropriétés pour la rénovation énergétique des logements. Hélas, l’aide de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ne s’applique pas aux sociétés civiles immobilières, les personnes morales étant exclues du dispositif.

Bon à savoir : vous êtes propriétaire d’un bien en tant que personne physique ? MaPrimeRénov' évolue en 2024 autour de deux piliers distincts : l’un axé sur la performance avec les rénovations globales, l’autre sur l’efficacité avec la poursuite des opérations par gestes.

La TVA à 5,5 %

Comme toute entreprise, les SCI sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Contrairement à la prime CEE, la TVA réduite ne permet pas de financer le chantier, mais elle contribue à diminuer son coût total. Au lieu d’une TVA à 20 %, les SCI profitent d’un taux ramené à 5,5 % sur leurs achats de matériaux et de marchandises, et sur les frais de main-d’œuvre. Des économies non négligeables sur la facture !

L’éco-prêt à taux zéro

En cas d’éligibilité à la prime CEE, l’aide perçue par la SCI ne couvrira pas l’intégralité du coût du chantier de rénovation. Pour financer le reste à charge, la société civile immobilière peut contracter un éco-prêt à taux zéro, à savoir un crédit sans intérêts à payer. Seul le montant emprunté est à rembourser.

Toutefois, l’octroi de l’éco-PTZ n’est possible que si les quatre conditions suivantes sont réunies :

• La SCI est dite transparente, c’est-à-dire qu’elle relève de l’impôt sur le revenu.
• Au moins l’un des membres de la SCI est une personne physique.
• Le logement concerné est une résidence principale occupée par un membre de la SCI ou par un ou une locataire.
• Les travaux de rénovation engagés par la SCI sont menés par un artisan RGE.

En cas d’acceptation du dossier, le montant du prêt accordé peut atteindre :

• 30 000 € pour un bouquet de 3 travaux ou plus, à rembourser sur 15 ans,
• 50 000 € pour une rénovation globale, avec un délai maximal de remboursement fixé à 20 ans.

Le plafond du déficit foncier rehaussé pour les SCI de location

Les SCI de location soumises à l’impôt sur le revenu et relevant du régime réel normal d’imposition peuvent bénéficier d’un déficit foncier plus important depuis le 1^er janvier 2023.

En effet, la loi de finances rectificative pour 2022 double le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global des membres de la SCI. La limite annuelle passe ainsi de 10 700 € à 21 400 €. L’éventuel reliquat est reportable sur les dix prochaines années.

L’objectif est d’aider les propriétaires à sortir du statut de passoire thermique. Ainsi, ce coup de pouce fiscal s’applique uniquement aux travaux réalisés dans un logement noté E, F ou G sur le DPE, faisant l’objet d’une location non meublée. Les opérations engagées doivent permettre aux biens d’atteindre la classe énergétique A, B, C ou D d’ici le 31 décembre 2025.

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