Les bailleurs sociaux doivent-ils reporter leurs projets de rénovation en 2022 ? | Hellio

Alors que va débuter la période hivernale et la mise en service des chaufferies collectives, un certain nombre d’arguments tendent à favoriser un temps d’arrêt dans les opérations de rénovation thermique et certains organismes de logement social pourraient trouver avantage en reportant les projets en cours d’étude. Hellio donne des clés pour éviter ce report de travaux nécessaires pour, à terme, de réelles économies d’énergie.

Il est vrai que plusieurs mesures ont mis à mal les capacités de financement des bailleurs sociaux, notamment leur possibilité de rénover leur patrimoine bâti, et que ceux-ci évoluent dans un environnement contraint. Ce constat pourrait peser dans le choix de reporter les investissements de rénovation énergétique.

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Vers une baisse du coût des opérations d’économies d’énergie ?

Le premier argument est la dérive du coût des opérations qui subit le double effet, d’une part de l’indexation sur l’inflation des prix des chantiers en cours (+ 7 % en un an au 1^er trimestre 2022) rendant difficile leur clôture financière, et d’autre part de la raréfaction des entreprises soumissionnaires aux mises en concurrence, car elles sont à la limite de leur capacité de production.

Cet argument pourrait être recevable car la difficulté est réelle, mais le report des opérations de rénovation thermique n’est pas la solution. En effet, seulement 10 % du parc social a été rénové, ce qui constitue un retard sur les objectifs des 500 000 logements réhabilités par an et des 200 000 logements qui seront à terme interdits de location sans une lourde réhabilitation (ANCOLS, juin 2022). Il y aura forcément à terme un embouteillage des opérations face à l’insuffisance des maîtres d’œuvre additionnés à la pénurie de matériaux. « Le temps n’arrangera rien à l’affaire », comme le disait Georges Brassens.

Une simplification des opérations grâce à l’accompagnement d’acteurs de la rénovation énergétique

Le second argument reste la complexité des opérations de rénovation thermique qui nécessite souvent de longs délais d’étude et de négociation, avec les locataires, les collectivités territoriales, l’Etat et les financeurs. Ces types d’opérations nécessitent en effet une forte mobilisation des services techniques et financiers qui puissent prendre en compte tous les aspects de l’opération, des diagnostics initiaux et son pendant de risques notamment liés à la présence d’amiante, jusqu’au financements des plus hétéroclites : subventions, prêts, allégement de la taxe foncière et valorisation des Certificats d’Économies d’Énergie.

Cet argument est aussi recevable, mais le report des opérations ne constitue pas non plus un début de réponse. En effet, les normes ont tendance à se renforcer (rapport ANCOLS) et notamment la définition même d’une opération d’éco-réhabilitation tend à se durcir et prévoir, par exemple, un suivi obligatoire des consommations pour vérifier que l’objectif est atteint, ce qui complexifiera certainement les futures opérations.

Rappelons également « l’énergie dépensée » par les services de gestion de proximité pour expliquer un report des travaux. Des opérateurs, comme Hellio, sont aujourd’hui en capacité d’accompagner les bailleurs sociaux dans le montage financier des opérations dans tous ces aspects.

Les mesures de l’État suffisent-elles pour cet hiver ?

Autre argument, les différentes mesures prises par l’Etat qui va permettre de mettre en place cet hiver un plan de sobriété énergétique, combiné avec le bouclier tarifaire et le chèque énergie permettront d’éviter le pire cet hiver et donneront le temps à la réflexion stratégique.

Il est également vrai que l’Etat a mis en place un certain nombre de mesures destinées à atténuer la crise actuelle. Pour autant, l’augmentation du coût de l’énergie, même limité à 15 %, accompagnée du chèque énergie ne suffiront pas à éviter un accroissement de la précarité énergétique et au-delà des charges impayées. De surcroît, il ne s’agit que de mesures conjoncturelles et leur coût, évalué à plus de 17,5 milliards d'euros, ne permettra pas de les pérenniser. En rien ces mesures ne justifient un report des opérations.

Des solutions de financement pour aider à concrétiser les travaux de rénovation énergétique

Enfin, le dernier argument montre que les organismes de logement social sont de plus en plus sollicités alors qu’ils font face à une difficulté de recrutement, et que leurs capacités financières sont nouvellement confrontées à une remontée des taux d’intérêt, augmentant les charges d’intérêt de la dette.

Les capacités financières des organismes de logement social pourraient justifier un report des opérations. Mais, lorsque l’on étudie plus précisément ses opérations, le strict coût lié à la rénovation thermique en moyenne de 12 000 à 18 000 € est aisément compensé par des fonds gratuits (subventions directes du Feder et des collectivités territoriales et les produits résultant des Certificats d’Économies d’Énergie et allégement de la taxe foncière), les fonds quasi gratuits (Prêts Haut de Bilan, Éco-PLS ou prêt provenant d’Action Logement) et plus marginalement des prêts à faible taux d’intérêt.

Il n’est pas garanti que l’abondance actuelle des financements soit maintenue dans le temps alors qu’à défaut de travaux lourds, les charges d’entretien, de très gros entretien et éventuellement la dévalorisation comptable des logements interdits à termes de location constituent des dépenses incontournables.

« L’ensemble des acteurs liés à la rénovation thermique se sont organisés pour faire mieux et plus vite, suivant ainsi les recommandations gouvernementales dans le cadre de la massification des opérations. Hellio, mais aussi d'autres opérateurs, restent disponibles pour conseiller et assister les bailleurs sociaux, y compris pour les aider à définir la stratégie nécessaire pour aborder une tâche si complexe », souligne Didier Maciocia, directeur de la recherche et développement contre la précarité énergétique.

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