Lorsque l’on souhaite réaliser la rénovation énergétique d’une copropriété, un bilan énergétique peut être obligatoire sous certaines conditions. En effet, celui-ci peut prendre la forme d'un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), d'un audit énergétique , d'un diagnostic de performance énergétique (DTG) ou encore d'un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). Quand le bilan énergétique est-il obligatoire ? Pourquoi le réaliser en copropriété ? L’audit d’une copropriété peut-il être financé par des aides ? Décryptage.
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Un bilan énergétique est une analyse de la performance énergétique et des émissions de gaz à effet de serre (GES) d’un bâtiment. Plusieurs types de bilans énergétiques existent : DPE, audit énergétique, diagnostic technique global (DTG), Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT). Bien qu’ils soient plus ou moins précis, ils ont pour but d’encourager la rénovation énergétique d’un bien et de contribuer à la réduction des émissions de GES.
Apparu dans les années 2000, le DPE est un bilan qui évalue la performance énergétique d’un bien immobilier (maison, appartement, copropriété, bâtiment tertiaire…) allant de la lettre A (très performant) à G (peu performant). Ce document est principalement informatif sur la situation du logement, et donne des recommandations et des conseils.
Pour une copropriété, on parle de DPE collectif ; celui-ci fournit la classe énergétique de l’ensemble de l’immeuble, en prenant en compte ses parties communes.
Lorsqu’un maître d’ouvrage réalise la rénovation énergétique d’une copropriété, un bilan énergétique est essentiel afin de sélectionner les travaux d’économies d’énergie appropriés. L'audit énergétique est une étude plus approfondie qu’un DPE sur la performance énergétique et des émissions de gaz à effet de serre du bien. Il comprend également des scénarios de travaux potentiels, leurs coûts ainsi que le montant des aides financières disponibles pour améliorer la classe énergétique du bâtiment.
Chaque bâtiment est unique et nécessite une analyse précise. Voici quelques exemples des éléments pris en compte lors d’un audit énergétique :
En 2023, il existait deux types d’audits énergétiques : incitatif (obligatoire pour obtenir les aides à la rénovation globale) et réglementaire (obligatoire pour vendre une passoire thermique en monopropriété). À partir du 1er avril 2024, ces deux audits se regroupent pour ne faire qu'un ! Voici un tableau récapitulatif des types d'audits énergétiques :
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Avant le 1er avril 2024 |
Après le 1er avril 2024 |
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Type d'audit |
Audit incitatif |
Audit réglementaire (mis en place par la loi Climat et résilience d’août 2021) |
Audit énergétique (unique) |
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Obligation |
Obligatoire pour obtenir certaines aides à la rénovation énergétique globale |
Progressivement obligatoire pour la vente d'une monopropriété ayant une mauvaise performance énergétique |
Obligatoire dans les deux situations adjacentes |
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Objectif |
Accompagner le ménage dans le choix des travaux d'efficacité énergétique |
Sensibiliser les acquéreurs d'un bien à la réalisation de travaux |
Accompagner et sensibiliser les propriétaires et acquéreurs aux travaux de rénovation énergétique de leur immeuble |
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Commandé par |
Le maître d'ouvrage |
Le vendeur |
Le maître d'ouvrage ou le vendeur |
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Opposabilité |
Non opposable (responsabilité limitée) |
Opposable : l'acheteur ou le locataire a le droit de poursuivre en justice le vendeur ou le bailleur en cas d'erreur dans le DPE. Ces derniers ont également la possibilité de se retourner contre l'auditeur. |
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Format |
Libre |
Trame de rapport imposée : le format de l'audit énergétique n'est pas flexible, il doit suivre la méthode de calcul 3CL (même méthode que le DPE). |
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Éligibilité aux aides |
MaPrimeRénov' |
Non |
MaPrimeRénov' dans le but de rénover un bien (et non le vendre) |
Jusqu'à quand les audits incitatifs réalisés avant avril 2024 sont-ils toujours valides ?
L’INFO HELLIO :
Similaire au DTG, l'audit architectural examine également la sécurité des occupants et la santé financière d'un bâtiment, mais n’indique pas les différentes obligations légales auxquelles la copropriété est soumise.
Créé par la loi Alur, le Diagnostic Technique Global (DTG) renseigne sur l'état d'une copropriété aux niveaux réglementaire, architectural et énergétique. Une fois la copropriété analysée, l'étude suggère des travaux à réaliser sur les 10 prochaines années pour l'améliorer. Les travaux les plus urgents doivent notamment être réalisés en priorité.
Ce rapport comprend notamment un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif.
Mis en place par la loi Climat et Résilience, le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) présente une liste de travaux collectifs à engager au sein d’une copropriété. Celui-ci inclut deux ou trois Plans Pluriannuels de Travaux (PPT), c’est-à-dire des scénarios de travaux, qui répondent aux besoins de la copropriété. L'adoption ou non d'un des PPT sera ensuite votée en assemblée générale. Un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) repose sur deux études : une étude technique (un DTG ou un audit architectural) et un DPE collectif (en complément, l’audit énergétique est facultatif).
L'Assistant à Maîtrise d'Ouvrage (AMO) examine les résultats de l'audit énergétique fourni par le bureau d'études et peut offrir des conseils sur les travaux à réaliser afin de faire des économies d'énergie. Grâce à l'AMO, la copropriété bénéficie d'un accompagnement complet, qui comprend des conseils techniques, sociaux, financiers et administratifs à chaque étape du projet de rénovation.
Le recours à l’Assistant à Maîtrise d'Ouvrage est uniquement obligatoire si vous souhaitez bénéficier de MaPrimeRénov’ Copro pour la rénovation d’un immeuble.
Découvrez aussi : quelle est la différence entre MonAccompagnateurRénov’ et l’AMO ?
Comme expliqué précédemment, le DPE et les audits énergétiques ont des objectifs légèrement différents et sont obligatoires dans certains cas.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document obligatoire depuis 2006 pour la mise en vente d’un bien immobilier et depuis 2007 pour la mise en location (sauf pour les occupations de moins de 4 mois/an).
Depuis la loi Climat et résilience promulguée en 2021, les bâtiments en copropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 devront réaliser un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif).
Cette obligation entre en vigueur aux dates suivantes :
De plus, le DPE devra être actualisé ou renouvelé tous les 10 ans, à part si un diagnostic effectué après le 1er juillet 2021 classe le bâtiment dans les catégories A, B ou C.
Depuis la loi Grenelle 2, le DPE était obligatoire pour tout immeuble de 50 lots ou moins, qui disposait d’un équipement de chauffage, de climatisation ou encore de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Le DPE devait être réalisé entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2016.
L’ASTUCE HELLIO :
Bien que, pour le moment, l'audit énergétique ne soit pas obligatoire pour la vente en copropriété, il est possible qu'il le devienne à l'avenir, en particulier pour les copropriétés mal classées sur le DPE.
L’audit énergétique (ex-audit réglementaire) devient progressivement obligatoire dans le cadre d’une vente en monopropriété (maison ou immeuble entier appartenant à une seule personne). Les échéances d’obligation dépendent de la classe énergétique du bien :
À l’inverse d’une propriété individuelle, une copropriété est un bien appartenant à plusieurs personnes. L’obligation de réaliser un audit pour la vente d’un logement ne s’applique donc pas aux résidences collectives.
L’audit énergétique (ex-audit incitatif) est obligatoire pour obtenir des aides financières à la rénovation globale :
Les résidences de plus de 50 lots, équipées de systèmes de chauffage ou de refroidissement collectifs avaient l’obligation de faire réaliser un audit énergétique entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2016.DTG obligatoire dans
Le DTG est obligatoire dans les deux cas suivants :
Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux devient obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, selon le nombre de lots :
En d'autres termes, seule la réalisation du PPPT est obligatoire, les copropriétaires ne sont pas obligés de mettre en œuvre un PPT.
Exception : le syndicat est exempté de mise en place du PPPT si un DTG ne présente aucun besoin de travaux dans les 10 années qui suivent sa réalisation.
Un projet d’économies d’énergie en copropriété ?
Même si le bilan énergétique n’est pas toujours obligatoire, il apporte de nombreux avantages en termes d'économies d'énergie, de confort thermique, d'accès aux primes ou bien de conformité aux réglementations gouvernementales sur les passoires énergétiques.
LE CHIFFRE HELLIO : 13,9 %
En France, en 2024, 4,2 millions logements étaient des passoires thermiques (soit des logements de classes F et G sur le DPE), cela représente 13,9 % du parc immobilier.
La précarité énergétique touche de nombreux foyers, 22 % des Français ont souffert du froid pendant l’hiver 2021-2022 et 69 % des Français ont restreint le chauffage dans leur logement pour ne pas avoir de factures d’énergie excessives, d’après l’étude de ONPE. La rénovation énergétique des logements est donc un enjeu majeur pour les foyers français, cela leur permet d’augmenter leur confort thermique et diminuer leurs factures énergétiques.
Le gouvernement oblige de plus en plus les copropriétaires et syndics de copropriétés à rénover leur bien. Depuis le 1er janvier 2023, les biens classés G+ (dont la consommation énergétique dépasse les 450 kWh.m2 par an en énergie finale) sont interdits à la location.
Les logements de classes G, F et E sont les prochains sur la liste des logements énergivores interdits à la location :
De plus, depuis août 2022, les propriétaires de passoires énergétiques (étiquettes F et G) ne peuvent plus augmenter le loyer.
Par conséquent, le DPE et l’audit énergétique constituent la première étape pour rénover votre copropriété, vous permettant d'augmenter à nouveau le loyer de votre logement (s’il est classé F ou G) et d’éviter l’interdiction de sa mise en location.
L’audit énergétique incitatif vous donnera toutes les cartes en main pour réaliser sereinement une rénovation performante, c’est-à-dire un chantier permettant d’améliorer considérablement la performance énergétique du bâtiment. Une rénovation dite “performante” d’un bâtiment est en mesure de :
L’audit énergétique incitatif est obligatoire pour bénéficier de MaPrimeRénov’ Copro et le Coup de pouce du dispositif des Certificats d’économies d’énergie (CEE), en vue d’entreprendre la rénovation globale de sa copropriété.
Aucune aide financière ne permet le financement d’un DPE de toute une copropriété. MaPrimeRénov’ finance seulement les audits incitatifs pour les maisons et les appartements individuels.
Néanmoins, MaPrimeRénov’ Copropriété peut financer une partie de l’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) pour un projet de rénovation globale (l'audit énergétique est inclus dans la prestation de l'AMO). Ainsi, la prime finance l'AMO à hauteur de 50 % du coût total (au lieu de 30 % en 2023).
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Type de bilan |
DPE collectif |
Audit énergétique unique |
Diagnostic Technique Global (DTG) |
PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) |
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Objectif |
Connaître la classe énergie et classe de gaz à effet de serre (GES) |
Accompagner dans le choix des travaux via l'étude des aides |
Assurer le bon état de l’immeuble, respecter les différentes obligations réglementaires et anticiper les investissements des travaux sur 10 ans |
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Obligatoire |
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Obligatoire pour obtenir les aides à la rénovation énergétique |
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Progressivement obligatoire pour les copropriétés entières |
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Commandé par |
Le propriétaire ou le syndic |
Le propriétaire ou le syndic |
Le syndic de copropriété |
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Validité |
10 ans |
5 ans |
10 ans |
10 ans |
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