Hellio a organisé le 30 novembre 2023 un webinaire pour comprendre le financement d'une rénovation globale en copropriété. Nos experts Hellio Tanguy Dupont et Louis-Maris Gillier sont intervenus afin d'apporter des précisions sur tous les éléments essentiels sur le sujet.
Le nombre de passoires énergétiques est actuellement de 4,2 millions, soit 13,9 % du parc immobilier du territoire. Compte tenu de la loi Climat et Résilience, plusieurs logements sont soumis à des contraintes qui incitent à procéder à une rénovation globale. La compréhension des différents financements mobilisables pour une rénovation globale permet de mieux cerner les avantages pour les copropriétés.
Une diversité d'aides existe : MaPrimeRénov', CEE, l'éco-prêt à taux zéro collectif ainsi que les aides locales (villes, métropoles, départements, régions, Europe) sont à disposition des copropriétés qui souhaitent faire un projet de rénovation globale. Elles sont néanmoins soumises à plusieurs critères et conditions, détaillées par nos experts pendant la session.
En replay, découvrez les éléments essentiels évoqués par notre expert lors de cette web-conférence.
Face aux nombreux questionnements des participants concernant ce sujet, Tanguy Dupont et Louis-Marie Gillier ont animé une session de 20 minutes en déroulant le plan suivant :
Hellio accompagne les copropriétés pour leur proposer les solutions les plus complètes, personnalisées et optimisées selon la nature de leur projet de rénovation énergétique.
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Nous proposons la réalisation de DPE, Plan Pluriannuel de Travaux, audit énergétique et Assistance à Maîtrise d'Ouvrage, ainsi que la valorisation des aides CEE en tant que délégataire. Les prestations sont réalisées par nous même ou nos filiales (Akéa Energie, bureau d'étude thermique), ou par nos partenaires agréés, selon les zones d'interventions et vos besoins.
Oui, dans l'idéal, il est bon d'avoir un architecte dès la phase AMO et de le garder tout au long du projet. Il faut pour cela travailler avec un acteur de confiance, qui pourra collaborer avec l'AMO à la réussite du projet.
Oui, si vous identifiez que la copropriété ne pourra pas aller vers une rénovation globale, le DPE/PPPT est suffisant, et c'est le plan pluriannuel que la copropriété devra s'attacher à suivre au mieux.
De manière générale, seule un audit pourra répondre à la possibilité d'atteindre les 35%. Il nous semble que s'il y a la possibilité d'isoler les façades totalement ainsi que la toiture, les 35% devraient être atteignables, l'audit semble donc être un investissement intéressant.
Les aides pour la copropriété ne vont pas changer en 2024, elles sont déjà importantes et bénéficieront de ne pas évoluer pendant quelques années, car la pérennité des aides permet à tous de s'emparer du sujet.
Dans le cadre des prêts à taux zéro dans une rénovation globale, l'inéligibilité peut être celle d'une copropriété qui aurait trop d'impayés au global, ou d'un copropriétaire lui-même en impayé de charges. Ce sont les seuls critères, il n'y en a pas sur les ressources, l'âge, ou tout autre critère.
Oui, le fonctionnement est identique qu'avec un syndic professionnel. Cependant l'Anah demande les annexes comptables et donc la comptabilité de la copropriété doit être tenue.
Non, les subventions doivent être demandées a priori, n'hésitez pas à nous contacter: avant le démarrage des travaux, il est peut-être encore possible de trouver une solution.
S'il y a plus de 25% de résidences secondaires, alors MPR Copropriété ne s'applique plus, cependant les CEE continuent à s'appliquer.
Comme échangé pendant le webinaire, il faut idéalement viser un raccordement cohérent avec la fin du contrat du fournisseur, ou faire le choix économique le plus judicieux (coût des frais de réalisation vs. économie attendue).
Non, il n'y aura pas de MPR, et les CEE seront également moins importants.
Dans ce cas, il est certain que vos charges n'évolueront pas tant en cas de rénovation énergétique, même global. Mais il faut regarder le coût de la rénovation et les économies réalisées par cette rénovation. Le sujet de l'ascenseur est un autre problème.
L'obligation de réalisation du PPPT concerne toutes les copropriétés. Pour une copropriété classée, il peut-être intéressant d'intégrer un maître d'oeuvre dès le début du projet de PPPT afin de s'assurer dans le cadre des études de ce qui pourra effectivement être réalisé.
Difficile de répondre sur la rentabilité sans avoir plus d'informations sur le poids des charges. Le prêt à taux zéro vous permet de ne pas pré-financer les travaux, il est donc versé avant les premiers versements aux entreprises de travaux et vous permet de ne pas avancer le coût qu'il finance.
En fait, il est prévu que l'administration puisse obliger une copropriété à faire son PPPT, et cette administration (non encore définie mais vraisemblablement les mairies) pourra également forcer une copropriété à mettre en place son PPT si la copropriété en retarde la mise en place. La manière dont ceci pourrait prendre place reste un point d'interrogation (choix des prestataires, votes, etc.).
Oui, si toutefois votre projet est une rénovation globale.
Vaste question, certains diagnostics semblent être en cours de simplification (1 seul audit selon 1 seule norme de calcul).
Oui parce qu'il hiérarchise les travaux, donc il va un peu plus loin en prescription que le DTG. Il estime aussi le coût et cela impacte l'abondement du fond travaux.
Dans les règles d'obligation de mise en place des DPE et PPPT, le nombre de lot ne concerne que les lots principaux.
Notamment parce qu'un DPE collectif ne fait pas de scénario de travaux, il faut donc en effet réaliser un audit ou évaluation énergétique incluant ces derniers.
Non, les 35% de gain énergétique doivent concerner une économie d'énergie, et la production n'est pas prise en compte.
Oui, les CEE, mais MPR Copro ne sera pas possible.
L'ordre classique serait plutôt : DPE/PPPT - Audit énergétique (à inclure soit dans le 1 soit dans le 2) - AMO - MOE - Entreprises de travaux.
La réglementation prévoit de façon encore assez vague qu'un copropriétaire bailleur puisse prouver sa bonne foi et sa mobilisation pour faire les gestes de travaux possibles. Il nous semble qu'il lui faudra en plus de votre proposition avoir réalisé les gestes individuels possibles (ex: fenêtres, radiateurs, chaudière, etc.), et qu'un diagnostiqueur ou auditeur de son appartement confirme que le reste des travaux devrait plutôt être réalisé au niveau des parties communes.
Oui le reste à charge est plus important. Il faut néanmoins le considérer vis à vis de la valeur du bien (gagnée ou non perdue), des économies de charges, etc.
Cela ne nous est jamais arrivé, nous prenons garde à communiquer, suivre et partager les cahiers des charges des aides, et si un cahier des charges n'était pas respecté, nous le saurions rapidement afin d'être capable de régler le problème. Nous ne pourrions être responsable qu'en cas de faute avérée de notre part auquel cas nous devrions prendre en charge la perte pour la résidence.
Les aides sont validées en amont de l'engagement des travaux concernant les CEE, et pour MPR Copro, le dossier fait l'objet d'un accord après AG du vote des travaux, et avant démarrage. Par conséquent, il est possible de ne pas lancer les travaux s'il y a un problème avec l'une ou l'autre de ces aides.
Sur le principe oui, cela va toutefois dépendre de nombreux critères (besoin en chauffage/ECS, espace libre pour les blocs extérieurs en respectant les règles de distance et de bruit, espace d'installation disponible, etc.
Oui, car les aides font l'object d'un prêt avance de subvention, et le prêt à taux zéro est versé avant versement aux entreprises. Cependant le recours à ces prêts est décidé individuellement et par conséquent un copropriétaire peut choisir d'avancer totalement sa quote-part.
C'est plus compliqué mais possible en traitant toute l'enveloppe.
La partie technique de la maîtrise oeuvre a plutôt lieu dans l'année qui précède le vote des travaux.
Oui, s'il est soumis aux interdictions de location. S'il a réalisé tous les gestes de travaux individuels et que les travaux collectifs sont refusés, il pourra justifier de l'impossibilité pour lui de répondre aux exigences de la réglementation. Ce type de cas n'est pas encore arrivé à ma connaissance car il est au moins possible individuellement d'attendre des étiquettes telles que E.
Le plan de financement est réalisé par l'AMO. Dans un audit, il y a également des estimations des coûts des travaux.
Les devis AMO sont généralement votés par phases, et les sommes sont en fait assez faibles, de l'ordre de quelques dizaines d'euros par copropriétaires pour les premières phases qui mènent à l'AG.
C'est une règle qui s'applique aux immeubles neufs, en effet.
Les CEE sont engagés avec un acteur du dispositif tel que Hellio avant l'opération et par conséquent ce dernier s'engage à les acquérir.
Le DPE collectif et individuel sont indépendants à ce jour. Ils sont bien entendu proches car ce sont les mêmes parties communes. Le PPPT comme l'audit sont le résultat du constat sur l'état initial.
Pour être accompagné par Hellio, il suffit de nous contacter. Nous ne parlons pas de tutelle, cela signifierai que nous prenons les décisions pour vous; nous ne faisons que conseiller et accompagner sur la technique, l'administratif et le financier.
Oui, les AMO sont référencés par les DDT (Direction Départementales des Territoires) ou par l'Anah. Le listing est accessible lors de l'inscription de la copropriété. Cependant tout autre AMO peut vous accompagner et s'enregistrer auprès de la DDT facilement s'il est déjà référencé dans un département.
Oui, c'est une possibilité.
Avant le démarrage des travaux, oui, mais pas si ces derniers ont démarrés.
Ils ne sont pas éligibles à Ma Prime Rénov' Copropriété, mais ils sont éligibles aux CEE, à des aides locales parfois, et à des prêts bailleurs. Nous accompagnons régulièrement en tant qu'AMO ce type de clients.
Oui, nous ne fixons pas de limite basse.
Oui, si les résidents sont des locataires qui louent le logement en tant que résidence principale.
Aux CEE, avec des travaux d'isolation en poste par poste.
Nous sommes présents à Grenoble (Saint Martin le Vinoux) et à Lyon avec des bureaux physiques.
Normalement le PPPT doit prévoir cela. Si vous réalisez une isolation thermique par l'extérieur, votre Maitre d'Oeuvre s'en assurera aussi.
Les copropriétaires payent ces travaux selon leurs tantièmes. Les ouvertures de caves/boxes sont toujours un sujet complexe à préparer en amont avec le conseil syndical et/ou le gardien pour obtenir les accès.
C'est à un auditeur de vous le dire, en auditant votre logement et la copropriété. L'isolation, l'amélioration de vos chaudières (passage enchaudière à condensation), etc.
Non, MaPrimeRénov' Copropriété et les CEE ne financent que les travaux collectifs, ou privatifs d'intérêt collectif.
Changement des ampoules et passage en LED.
Oui, c'est exact. À ne pas confondre avec le locatif. On peut avoir 100 % de propriétaires bailleurs, et 100 % de locataires en résidence principal, la copropriété serait éligible.
Tout dépend de votre projet. Un délégataire comme Hellio peut le faire. Si c'est une rénovation globale, l'AMO est obligatoire.
Le maître d'oeuvre devra juger de l'intérêt de la mise en oeuvre de l'isolation et également du type d'isolant respectant la façade. Il faut toujours aussi installer une ventilation qui pourra éviter ce phénomène de pourrissement.
Non car ces aides ne concernent pas les même postes travaux (collectif vs. individuel).
Non, pas spécialement. Le chauffage collectif est intéressant, il permet d'opérer par exemple un raccordement à un réseau de chaleur. Des répartiteurs de chauffage et robinets thermostatiques peuvent en revanche être une bonne idée dans ce genre de configuration.
Il n'y a pas d'aide CEE pour de la production d'énergie.
Non c'est pour du résidentiel collectif. Il y a également des aides pour les raccordements de maison, nous pouvons étudier votre projet
Un délégataire (comme Hellio), en lien avec votre syndic.
Oui c'est une obligation. Si votre projet de travaux est en cours, nous vous conseillons de réaliser le PPPT en fin de travaux.
Non ce n'est pas normal. Nous pouvons verser une prime pour ces travaux.
Oui, c'est une obligation. Une rénovation globale sera en revanche a priori impossible, il y a toutefois certainement des gestes à réaliser pour améliorer l'efficacité thermique de la copropriété.
Vous ne pouvez pas doublement emprunter pour les mêmes opérations, et les plafonds sont déjà bien assez haut, par conséquent ce n'est pas conciliable.
Tout est possible si le travail est mal fait. Cependant les fiches CEE définissent des opérations qui sont des opérations d'économie d'énergie, donc cela ne devrait pas arriver. Attention aussi à ne pas mélanger les économies d'énergie et de charges. Si le prix de l'énergie augmente, la facture pourrait augmenter même si la consommation baisse.
Tant qu'elles ne dépassent pas 25 % des logements ou des tantièmes, elles n'empêchent pas l'obtention de MPR Copropriétés.
Il s'agit en effet de deux réglementations distinctes qui ne sont pas suffisamment coordonnées. Les DPE concernent tous les logements collectifs et ont leur propre calendrier. Les PPPT ont pris un an d'avance pour d'autres raisons, entraînant une absurdité pour les copropriétés, cependant celles-ci ne sont pas les seules concernées par l'obligation de DPE (les monopropriétés le sont aussi).
Oui, cependant celles-ci sont assez faibles. Il est souvent plus intéressant d'acheter des ampoules LED et de les remplacer manuellement (gardien ou conseil syndical). Cependant dans de grandes configurations de parkings ou d'espaces éclairés, la mise en place de plages horaires ou de détection de présence/luminosité peut être un vrai plus. Hellio est capable d'accompagner sur ce type de projets.
Les aides pour le remplacement des huisseries en CEE existent, même si les montants sont très faibles au regard du coût de remplacement des fenêtres.
Vraisemblablement non, car ce ne sont pas des espaces chauffés ou destinés à l'être.
Les CEE ne peuvent pas être demandées sur une même opération (même poste travaux) pendant toute la durée de vie de l'opération définie sur la fiche CEE émise pr l'Ademe. C'est généralement 20 ans. Cependant sur une opération différente, il n'y a pas de problème à bénéficier à nouveau des CEE. Exemple, isolation des combles avec CEE année 1, isolation des planchers avec CEE année 2.
Oui, sauf si plus de 25 % de ces appartements sont dédiés à de la résidence secondaire. Les notations de propriétaire physique ou SCI, bailleur ou occupant n'entre pas dans le calcul.
C'est une obligation qui n'entraine pas de sanction, cependant c'est nécessaire pour prétendre à Ma Prime Rénov' Copropriétés, par conséquent nous conseillons fortement de le faire.
Pas particulièrement, vous pouvez attirer l'attention de l'auditeur sur certains aspects qui vous semblent importants si vous le souhaitez.
Non c'est inexact, il n'y a pas de différence. Cependant attention à avoir une comptabilité complète avec au moins deux ans d'ancienneté car c'est une exigence pour MaPrimeRénov' Copropriété.