Interdictions de location et solutions de rénovation : webinaire 24/10/24 | Hellio

Le webinaire Hellio du 24 octobre 2024 a abordé les interdictions de location et présenté diverses solutions de rénovation adaptées pour y répondre.

Instaurée par la loi Climat et Résilience de 2021, l'interdiction de louer des passoires thermiques a rapidement bouleversé le marché locatif. Dès le 1^er janvier 2025, les logements classés F et G seront interdits à la location, une mesure qui a soulevé des interrogatoires chez de nombreux propriétaires de biens énergivores, en particulier en copropriété, où une grande partie des appartements est louée. Quel est le périmètre exact de cette interdiction et le calendrier de mise en œuvre ? Quelles sont les étapes à suivre et les aides disponibles ?

En replay, découvrez les éléments essentiels abordés par nos experts Hellio lors de cette web-conférence.

Vous souhaitez améliorer votre DPE ?

Le programme du webinaire :

Adèle Blanchet et Alexandre Ferrand, nos experts d'affaires publiques et de rénovation énergétique Hellio, ont animé une session de 30 minutes pour traiter en profondeur les aspects suivants :

• Revue réglementaire : périmètre de l’interdiction, calendrier et exceptions ;
• Solutions de rénovation : étapes, aides et cas concret ;
• Session Questions / Réponses.

Hellio accompagne les copropriétés pour leur proposer les solutions les plus complètes, personnalisées et optimisées selon la nature de leur projet de rénovation énergétique.

Réponses aux questions posées pendant la web-conférence Hellio du 24 octobre 2024 :

Qu'en est-il des résidences secondaires ou à usage locatif en zone de montagne ?

• Les locaux à usage de résidence principale ;
• Locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur ;

Les résidences secondaires ne sont pas soumises à l'interdiction de location. La zone géographique n'est pas un critère d'exonération de l'obligation. Si le logement mis en location constitue la résidence principale du preneur et se situe en zone de montage, il est soumis à l'interdiction de location dans les mêmes conditions qu'un logement situé dans une autre zone géographique.

Si l'AG refuse la réalisation d'un PPT ?

Si à l'AG, la copropriété refuse de voter les PPT qui lui sont présentés malgré un état dégradé, alors, dans le cadre de la lutte contre l'habitat indigne, l'autorité administrative compétente (mairie par exemple) pourra en faire réaliser un d'office aux frais des copropriétaires.

Y a-t-il une exception pour les petits logements ?

Non, tous les logements sont soumis à l'interdiction, sans condition de superficie.

L'AMO n'est-il pas le MAR ?

L'un des rôles du MAR est en effet d'assister dans les travaux le maître d'oeuvre.

En copropriété à Paris, pour un emplacement meublé de moins de 8 mois par an, est-il obligatoire de respecter les exigences du DPE et de sortir de la classe G ? C'est compliqué en copropriété, surtout dans un appartement au dernier étage d'un immeuble haussmannien avec un mur pignon, des combles non isolés et non accessibles.

Pour être considéré comme une résidence principale, le logement doit être occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge. Un logement classé G au DPE et occupé moins de 8 mois par an (or obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), n'est en effet pas considéré comme la résidence principale du preneur et échappe à l'interdiction de location.

Qu'en est-il des logements situés au dernier étage ? J'ai un bien rénové et réisolé, avec double vitrage, mais il reste classé F selon le diagnostiqueur, uniquement parce qu'il est au dernier étage. Que puis-je faire de plus en termes de travaux ?

Vous avez réisolé, changé les vitrages, mais votre logement reste en classe F, et l'interdiction de location s'approche malgré tout. En réalité, pour ce type de bien, il sera possible de justifier, par différentes attestations, que les travaux nécessaires ont été réalisés au maximum de vos possibilités. Même en copropriété, si vous avez réisolé les combles avec l'accord de la copropriété, changé les menuiseries, réisolé par l'intérieur, et que malgré tout le logement reste classé F.

Dans le cas d'une copropriété et dans le cadre d'un PPPT, les subventions sont-elles demandées et obtenues par le syndic puis réparties entre les copropriétaires, ou chaque copropriétaire doit-il faire une demande de subvention individuelle ?

Il n'existe pas d'aides pour la réalisation d'un PPPT. Pour les éventuelles aides locales liées à l'audit énergétique (comme une subvention de la ville de Paris, par exemple), c'est le syndic qui obtient la prime associée à l'audit.

Est-ce que ces aides sont valables pour une SCI familiale ?

Non. Néanmoins, les SCI sont éligibles à un Coup de Pouce de l'État.

L'isolement des combles, lorsqu'il y a plusieurs copropriétaires au dernier étage, n'est-ce pas à la copropriété de financer ?

Cela dépend. Si c'est le propriétaire qui décide de financer les travaux avec l'accord de la copropriété, il isolera uniquement les combles au-dessus de son logement et pas ceux des autres copropriétaires. Cependant, dans certains cas, cela peut être à la copropriété de voter pour des travaux à l'échelle de l'ensemble de l'immeuble, afin de réisolier et rénover énergétiquement l'immeuble dans sa globalité, et pas seulement les logements du dernier étage.

J'ai acheté mon appartement avant de vivre avec mon conjoint, donc c'était ma résidence principale. Maintenant, j'habite avec lui dans une maison et j'ai loué mon appartement. Est-il considéré comme une résidence secondaire ou principale ?

L'appartement mis en location est considéré comme la résidence principale du preneur/locataire si le logement est occupé au moins huit mois par an, sauf en cas d'obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure, soit par le preneur, ou son conjoint, soit par une personne à charge.

Dans une petite copropriété, avec un seul copropriétaire par étage, qui paie l'isolement des combles ?

Soit l'ensemble de la copropriété, si cela est voté en AG, soit le copropriétaire du dernier étage, si c'est sa décision d'isoler dans le cadre d'une rénovation d'ampleur, par exemple.

J'ai effectué dans l'urgence des travaux d'isolation intérieure et des combles dans un studio, permettant de passer de la classe G à la classe D. Ai-je droit à une prime ou à une indemnisation ?

Vous ne pourrez pas recevoir les subventions si les devis ont déjà été signés, et travaux réalisés. Il doit y avoir un rôle actif et incitatif.

Si le PPPT est refusé par l'AG, quelles sont les subventions possibles pour les copropriétaires (individuellement) ?

Le PPPT est indépendant des financements demandés au niveau individuel (aucune incidence sur les subventions disponibles).

Les résidences hôtelières ne sont-elles donc pas soumises à ces obligations ?

Non, les résidences hôtelières ne sont pas soumises à l'interdiction de location. C'est un sujet qui a beaucoup fait débat l'année dernière au Parlement. Les meublés touristiques et les résidences hôtelières peuvent-ils être soumis à l'interdiction de location ? Non, pas encore, mais cela pourrait redevenir un sujet de discussion à partir de cet hiver.

En effet, si les logements sont soumis à l'interdiction de location, cela pourrait entraîner une fuite de ces logements vers le meublé de tourisme, notamment le nombre de logements disponibles pour l'habitat, au profit du tourisme.

À noter : le 7 novembre 2024, la proposition de loi, pour le renforcement des outils de régulation des meublés de tourisme, a été adoptée par l'Assemblée nationale. Ainsi, les meublés de tourisme(nouveaux et existants) mal classés sur le DPE vont devenir progressivement interdits à la location en 2025, 2028 et 2034.

Dans mon appartement, il y a déjà des locataires, et je viens d'apprendre l'existence de cette loi. Je ne peux pas réaliser les travaux avant janvier à cause de ma situation financière, alors que le diagnostic énergétique est en classe G. Ai-je le droit de ne pas réaliser les travaux avant janvier et d'attendre que ma situation financière s'améliore pour commencer ?

Certains ménages rencontrant des difficultés pour entreprendre les travaux de rénovation énergétique. Il est peu probable que des contrôles soient mis en place partout dès le 1^er janvier, mais il sera probablement nécessaire, au minimum, de justifier d'avoir commandé un audit énergétique en amont, d'avoir sollicité des entreprises et d'avoir obtenu plusieurs devis pour prouver que des démarches ont été entreprises en vue de la rénovation à terme. Cependant, il n'est pas possible de répondre avec précision à ce sujet pour l'instant.

Les commerces appartenant à un immeuble sont-ils soumis aux mêmes obligations ?

Non, l'interdiction de location s'applique qu'au parc résidentiel.

Pouvez-vous définir les critères d'un meublé de tourisme à Paris ?

D'après Article L324-1-1 du Code du tourisme, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

Studios, appartements T1… Environ 140 000 logements de moins de 40 m², sélectionnés comme des passoires énergétiques, devraient être mieux notés au diagnostic de performance énergétique. Une nouvelle formule de calcul a été mise en place pour ne pas pénaliser ces logements, souvent en pénurie sur le marché local.

Le calcul du DPE a évolué pour les petites surfaces depuis le 1^er juillet 2024.

Quel isolant pour une ITI avec un R supérieur à 6 et une épaisseur minimum ? Quelle sera cette épaisseur ?

Un ITI ne se fait pas avec un R de 6. Généralement, il s'agit d'un R de 3,7. L'épaisseur, une fois terminée, est d'environ 12 cm.

Les résidences secondaires sont-elles soumises aux mêmes obligations ?

Non, l'obligation concerne uniquement les résidences principales.

Est-ce que Hellio accompagne pour obtenir des devis pour les copropriétés, notamment pour l'isolation des combles et des murs pignons, par exemple ?

Oui, Hellio accompagne même pour du lot par lot, que ce soit pour de l'habitat collectif ou pour du résidentiel individuel.

Dans le cas concret présenté à Paris, quel est le type de chaudière installée ? Une pompe à chaleur (PAC) ? Individuelle ou collective ?

En appartement, si c'est dans Paris-Centre, les pompes à chaleur sont installables, mais c'est plus compliqué, car il faut installer un groupe extérieur, sur un balcon ou sur des équerres, et percer la façade pour communiquer l'unité ou les unités intérieures à l'unité extérieure. De ce fait, un accord de copropriété est nécessaire, ce qui implique qu'il faut que cela soit voté lors de la prochaine assemblée générale.

Pour un changement de chaudière à gaz individuel vers une chaudière plus récente restant en gaz individuel, aucune demande spécifique n'est nécessaire. En revanche, pour toute intervention touchant au bâtiment, que ce soit individuel ou collectif, cela devra obligatoirement passer par la copropriété et être validé en assemblée générale.

Pour un studio déjà classé D, est-il possible de réaliser des isolations complémentaires, uniquement à l'intérieur de l'appartement (par exemple, renforcer l'isolation des murs intérieurs et changer les fenêtres) et de bénéficier d'aides pour la rénovation ?

Oui, il est possible d'obtenir des aides même si l'appartement est déjà classé D. Cela peut se faire soit via un parcours accompagné si les critères sont remplis, soit en parcours "poste par poste". Dans un premier temps, un audit est nécessaire pour évaluer les travaux envisageables.

Les locataires en place seraient-ils autorisés à ne plus payer leur loyer ?

Si l'on comprend bien, cela signifie qu'il y a déjà un bail en cours, avec des locataires présents depuis un certain temps dans le logement, et que le propriétaire-bailleur n'a pas de DPE à ce jour. Le DPE est désormais généralement annexé dans la plupart des cas, et le locataire peut exiger de disposer d'un diagnostic de performance énergétique pour le logement qu'il loue.

Pour les biens loués depuis longtemps pour lesquels il n'y a pas de DPE, la réalisation de celui-ci est-elle obligatoire ?

Un bail est légalement accompagné d'un DPE. Le locataire peut l'exiger, donc oui, la réalisation de ce dernier est obligatoire.

Les pompes à chaleur sont-elles interdites à Paris pour les particuliers ?

Non, les pompes à chaleur ne sont pas interdites. Cela ne fonctionne pas par communes. Ce n'est pas parce que c'est Paris intramuros que c'est interdit. Nous en avons déjà installées, mais en effet, cela concerne des bâtiments classés, haussmanniens ou ce que l'on appellerait de manière générale "bourgeois". Bien sûr, on ne met pas de pompe à chaleur sur les balcons comme on veut, donc cela doit obligatoirement être voté en assemblée générale. Mais non, ce n'est pas spécifique à la commune en formation.

Qu'en est-il d'une résidence principale en zone touristique, dans la mesure où l'immeuble ne contient que des résidences secondaires ou locatives ?

Si le logement est considéré comme étant la résidence principale du preneur et n'est pas un meublé touristique, alors il est soumis à l'interdiction de location.

À noter : la proposition de loi a été adoptée à l'Assemblée nationale, les meublés touristiques (nouveaux et existants) classés E, F ou G seront progressivement interdits à la location en 2025, 2028 et 2034.

Donc, les commerces au rez-de-chaussée ne sont pas concernés par une rénovation globale, donc aucune aide, même pour l'isolation des murs extérieurs ?

Les CEE peuvent financer la rénovation des bâtiments tertiaires privés.

Ce n'est pas une obligation à chaque changement de locataire ?

À partir de janvier 2025, la mise en location des logements classés G sera interdite. Cette mesure concerne à la fois les nouvelles mises en location et les renouvellements de contrats de bail existants.

L’installation de bouches hygroréglables semble être une solution miracle pour améliorer le classement du DPE. Qu'en pensez-vous ?

Miracle, ce n'est pas sûr, mais en effet, sur les logements rénovés énergétiquement, ce système de VMC améliore grandement la notation en kWh/m²/an.

Il y a déjà des locataires dans le logement. Comment faire si je ne peux pas réaliser les travaux avant janvier ? Ont-ils le droit de refuser de payer le loyer ou y a-t-il d'autres options ?

À compter du 1^er janvier 2024, le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement à l’obligation, sans que cela porte atteinte à la validité du contrat en cours.

À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour rendre un avis.

En cas de refus du bailleur de procéder aux travaux :

• Le juge saisi détermine la nature des travaux à réaliser ainsi que le délai pour leur exécution ;
• Le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre le paiement jusqu’à l’exécution des travaux ;

Qu'en est-il en termes d'isolation lorsqu'il s'agit d'un hôtel particulier avec une façade ancienne sur cour, impossible à modifier ? Peut-on positionner une pompe à chaleur sur la façade de la rue ? La ville peut-elle nous l'empêcher ?

Il faut examiner ce cas précis. N'hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec une personne de Hellio via le formulaire sur notre site internet afin d'étudier ce projet.

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