Besoin d'un DTG ?
Le Diagnostic Technique Global (DTG) a pour vocation d’informer la copropriété sur l’état général de l’immeuble. Suite à sa réalisation, des travaux peuvent être envisagés. Ces derniers seront inscrits à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et les copropriétaires pourront alors se prononcer sur un éventuel plan pluriannuel de travaux (PPT). Les experts Hellio vous expliquent en détail les informations clés sur ce diagnostic incontournable pour les logements collectifs, et même obligatoire dans certains cas.
Avec Hellio, faites réaliser un DTG complet et adapté à votre copropriété
Le Diagnostic Technique Global (DTG) a été créé par la loi Alur du 24 mars 2014. Il s'agit d'un bilan complet de l’immeuble, un état des lieux de la copropriété en matière de sécurité, du respect de la réglementation, de santé financière, d'éco-responsabilité, etc.
Le dossier doit comporter les éléments suivants :
Après la réalisation du DTG, le document doit être présenté à l’assemblée générale suivante. Cela peut aussi être l’occasion de vérifier que le contrat d’énergie de la copropriété est bien adapté à ses besoins grâce à un courtier en énergie.
Similaire au DTG, l'audit architectural examine aussi l'état de l'immeuble. Toutefois, contrairement au DTG, cet audit ne prend pas en compte les différentes réglementations et obligations légales de la copropriété.
Note : le sigle « DTG » désigne également « Direct to Garment », une technique d'impression numérique directe. Rien à voir avec notre sujet ici !
Ce diagnostic — différent du bilan amiante DAAT — a plusieurs utilités pour la copropriété :
L’ASTUCE HELLIO :
Le fonds de travaux de la copropriété peut servir à financer les actions de rénovation. Il doit être mis en place par le syndicat de copropriétaires, au plus tard 5 ans après la date de livraison de l’immeuble. Alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque propriétaire d’un lot en fonction de ses tantièmes, le fonds de travaux n’est cependant pas obligatoire (mais recommandé) dans 2 contextes : l’immeuble a moins de 10 lots, ou le DTG ne montre aucune nécessité de réaliser des travaux dans les dix ans.
Le plan pluriannuel de travaux représente une option judicieuse pour mieux maîtriser le coût des travaux.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif est forcément inclus dans le dossier de DTG. Cependant, ce dernier va plus loin puisqu’il ne prend pas seulement en compte les considérations énergétiques. Il intègre également les notions architecturales et techniques du bâtiment. On y retrouve aussi une analyse financière des différents projets.
Quand au PPPT, il s'agit du projet de plan pluriannuel de travaux, un programme détaillé sur 10 ans des chantiers à entreprendre pour assurer la sécurité, la performance et le confort des occupants. Celui-ci s'appuie sur deux études :
Pour en savoir plus, nous vous invitons à télécharger notre guide complet sur tous les diagnostics en copropriété !
La réalisation du Diagnostic Technique Global est obligatoire dans deux cas :
Dans les autres cas, le DTG n’est pas obligatoire. Toutefois, dans la suite de cet article, nous verrons que le PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) peut reposer sur un diagnostic technique global et qu'il devient progressivement obligatoire.
Les copropriétés peuvent décider de le réaliser. Conformément à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation, il doit alors faire l’objet d’un vote à la majorité simple et figurer à l’ordre du jour de l’AG, ce qui n’était pas nécessaire avant 2017.
L’obligation d’audit énergétique concerne les copropriétés avec plus de 50 lots, une installation collective de chauffage ou refroidissement et un permis de construire antérieur à 2001. À noter que les copropriétaires qui souhaitent vendre ou louer leur lot doivent obligatoirement effectuer un DPE de façon individuelle.
Néanmoins, une méthode alternative existe : se baser sur le DPE collectif, qui étudie un échantillon de lots, pour définir la classe énergie de l'appartement. Cette approche est moins coûteuse mais aussi moins fiable, puisque les lots diagnostiqués n'ont pas forcément les mêmes caractéristiques que le logement en question.
Le diagnostic technique globale n'est obligatoire que pour les cas cités ci-dessus, il n'est donc pas nécessaire d'en faire réaliser un lors d'une vente d'un bien. En revanche, si le DTG a déjà été réalisé, il doit être fourni à l'acquéreur potentiel dans le cadre d'une vente d'un logement.
À savoir : la réalisation d'un audit énergétique est progressivement obligatoire lors d'une vente d'un bien énergivore en monopropriété. Cette obligation ne s'applique donc pas aux copropriétés.
La loi Alur n'a pas spécifié d'exemptions particulières à l'obligation de réaliser un Diagnostique Technique Global.
Le PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) est aussi progressivement obligatoire selon le nombre de lots de la copropriété :
Toutes les résidences sont donc aujourd'hui concernées !
Étant donné que le DTG ou l'audit architectural doit être inclus dans un PPPT, le DTG peut être requis selon les trois dates d'échéances.
Entre 2012 et 2016, le DPE était impératif pour toutes les copropriétés de moins de 50 lots avec un chauffage collectif. Depuis 2021 et la loi Climat et résilience, une nouvelle obligation progressive s'applique, en vue d'éradiquer les passoires thermiques.
Un DPE collectif doit être réalisé :
Les copropriétés qui réalisent un DPE collectif, afin de se conformer à l’obligation de la loi Climat et Résilience, ne bénéficient d'aucun soutien financier. En revanche, lorsque le DPE n'est pas obligatoire, l'Ademe a la possibilité de couvrir jusqu'à 50 % des frais liés au DPE collectif (valable seulement dans certaines régions).
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Le diagnostic DTG doit être confié à un professionnel certifié qui dispose de compétences précises, fixées par le décret du 28 décembre 2016. Il doit maîtriser :
Avant la réalisation du DTG, le professionnel diagnostiqueur devra présenter au syndicat des copropriétaires et au conseil syndical tous les justificatifs des compétences, les copies des diplômes, les assurances et une attestation sur l’honneur qui indique son indépendance et son impartialité par rapport au syndic.
Il est possible d’accéder en ligne à l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers habilités à réaliser cette étude.
LE CHIFFRE HELLIO : 4 Mds d'€
C’est le montant attribué au dispositif « Ma Prime Rénov’ » ! En 2020, MaPrimeRénov' de l'Anah (Agence nationale de l'habitat) a remplacé le Crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) et Habiter mieux. Cette aide permet d’aider le financement des travaux énergétiques pour les propriétaires et copropriétaires. La part du budget dédiée à MaPrimeRénov' Copropriété s'élève à 1 milliard d'euros. Une fois que votre DTG est prêt, il existe en effet de nombreuses aides pour financer les opérations préconisées.
Le coût d’un DTG en immeuble est très variable, en fonction du nombre de logements et de bâtiments mais aussi de son architecture. Chaque expert est libre de fixer ses tarifs librement, par conséquent le coût peut également fluctuer selon sa structure et sa localisation.
L’INFO HELLIO :
Le DTG doit être intégré dans le carnet d’entretien de la copropriété, tout comme l’échéancier du programme pluriannuel de travaux voté lors de l’AG. Ce dossier est consultable en ligne et chaque copropriétaire peut en demander une copie, à ses frais. Le carnet numérique de suivi et d’entretien est obligatoire depuis le 1er janvier 2017.
Selon une étude menée par l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC), le prix d’un DTG (avec audit énergétique) pour une copropriété de 42 lots serait de 11 340 € TTC en s’adressant à un bureau d’étude thermique & fluide (spécialisé dans l’étude thermique des bâtiments). Le coût passe à 6 480 € TTC pour un bureau de contrôle (plutôt spécialisé dans les normes de construction) et à 4 800 € TTC pour un cabinet d’architecte associé à un bureau d’étude thermique.
Dans son étude, l’ARC met en avant que le bureau d’étude thermique & fluide a une expertise plus poussée dans l’efficacité énergétique, tandis que le bureau de contrôle joue un rôle plus important sur l’aspect législatif et réglementaire.
En France, de nombreuses collectivités s'engagent à soutenir les projets de rénovation énergétique des copropriétés, en finançant des bilans énergétiques. Par exemple, la Ville de Paris et la Métropole du Grand Paris proposent une subvention de 5 000 € aux copropriétés parisiennes, pour la réalisation d’un DTG ou d’un audit global (soit une analyse du bâtiment sur les plans architectural et énergétique).
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