Instaurée par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, la notion de copropriété a participé à l’émergence de nouveaux statuts juridiques. Les termes de copropriétaires, syndicat des copropriétaires, syndic ou encore conseil syndical vous sont familiers ? C’est grâce à cette loi.
Comment est défini ce statut de copropriétaire ? Quels sont ses droits et devoirs ? Quelles sont les conditions pour devenir copropriétaire ? On vous dit tout.
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Selon une étude du Crédit foncier, environ 9,7 millions de logements français sont soumis au statut juridique de la copropriété, soit près de 30 % du parc privé. Sur 68 millions d’habitants recensés en 2022, on peut estimer à 14,26 % la proportion de copropriétaires en France.
Pour préciser la notion de copropriétaire, il est nécessaire de se baser sur la définition de copropriété. Celle-ci est établie par la loi du 10 juillet 1965 comme « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. »
Le statut de copropriétaire est partagé entre « plusieurs personnes » (physiques ou morales) désignées dans la précédente définition. Chacune d’elles est propriétaire d’un ou de plusieurs biens (parties privatives) dans l’immeuble concerné, ainsi que d’un pourcentage de parties communes exprimé en tantièmes.
À votre avis, un immeuble détenu en totalité par un seul propriétaire peut-il devenir une copropriété ?
Le statut de copropriété naît avec le partage de propriété au sein d’un même ensemble immobilier. Un seul propriétaire = monopropriété. Dès lors qu’un seul des lots de cet immeuble est vendu à un tiers, les propriétaires ont l’obligation de recourir à un syndic professionnel ou bénévole pour gérer cette copropriété.
Les parties communes ont vocation à servir à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, qui composent automatiquement le syndicat des copropriétaires. Elles peuvent être de plusieurs natures :
Lexique
Les parties privatives réunissent l’ensemble des lots qui sont à usage exclusif d’un copropriétaire. Il peut s’agir d’un appartement, d’un emplacement de parking, d’un garage, d’un grenier, d’une cave, etc.
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L’organisation de la vie en copropriété est encadrée par le règlement de copropriété. Ce document écrit est obligatoire et généralement rédigé lors de la mise en copropriété de l’immeuble.
Celui-ci précise les règles relatives aux droits et devoirs de chaque copropriétaire. Il appartient au syndic d’immeuble de veiller à la bonne application de ce règlement auprès des occupants, qu’ils soient propriétaires ou locataires.
Chaque copropriétaire a la capacité juridique de participer activement à la vie de sa copropriété. Au moins une fois par an, le syndicat des copropriétaires est convoqué par le syndic pour se réunir en assemblée générale (AG). La présence en AG est facultative, mais recommandée pour voter les projets de résolution inscrits à l’ordre du jour.
Chaque résolution concerne une décision collective sur laquelle chaque copropriétaire est invité à s’exprimer en fonction de ses voix en votant :
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Le nombre de tantièmes des lots dépend de :
Les résolutions votées en AG concernent principalement :
En cas d’impossibilité de se présenter en AG, il est possible de mandater un tiers de son choix en remplissant un pouvoir.
Le droit de vote en AG est un acquis pour tous les copropriétaires, sans démarche de leur part. Ce qui diffère entre les copropriétaires, c’est la proportion plus ou moins élevée de leur part de tantièmes (voix) selon les lots qu’ils détiennent. Plus une personne a de tantièmes, plus son poids de décision est important.
En échange de ces droits, les copropriétaires doivent respecter les devoirs inscrits au règlement de copropriété, y compris concernant l’usage de leurs parties privatives. Cela implique :
En France, tout le monde peut devenir copropriétaire. Toute personne majeure ou mineure émancipée a la capacité juridique d’acquérir un bien immobilier au sein d’une copropriété. Peu importe si elle dispose ou non de la nationalité française.
Bien qu’une seule personne puisse devenir copropriétaire en son nom propre, elle peut aussi s’associer à plusieurs autres pour acquérir en commun. Il s’agit alors de l’acquisition en indivision. C’est un cas fréquent : lorsqu’un couple achète un bien, ses deux membres deviennent tous deux copropriétaires indivis.
Les copropriétaires peuvent aussi avoir le statut de personne morale lorsque l’acquisition est faite par :
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Pour avoir le statut de copropriétaire, il suffit d’acquérir un lot au sein de la copropriété, peu importe sa typologie (parking, cave, logement, etc.). Un copropriétaire devient officiellement membre de la copropriété à l’issue de la signature de l’acte authentique de vente auprès du notaire.
En amont, le vendeur doit fournir à l’acquéreur et futur copropriétaire certains documents lors de la promesse de vente (compromis).
L’ensemble des documents suivants sont obligatoirement fournis :
Certains éléments financiers doivent être communiqués au copropriétaire acquéreur pour l’informer de la santé financière de la copropriété :
Enfin, le vendeur devra fournir au copropriétaire acquéreur les diagnostics techniques obligatoires suivants concernant le ou les lots d’habitation vendus :
Une fois l’acte authentique signé après levée de toutes les conditions suspensives et à l’issue du délai de rétractation, le nouvel acquéreur devient officiellement copropriétaire.
Lorsqu’on parle de copropriété, il est fréquent de penser en premier lieu à un immeuble collectif d’appartements. Ce type de bâtiment est appelé copropriété « verticale », en opposition à certaines formes de copropriétés « horizontales ». Cette dernière appellation est notamment retenue pour les maisons individuelles en copropriété, souvent assimilées à tort à un lotissement.
Dans le cas d’un local (commercial, professionnel) et d’un appartement au sein d’un immeuble en copropriété, le principe est le suivant :
Dans le cas d’une copropriété horizontale de maisons individuelles, le principe suit la même logique :
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