Lorsqu’une copropriété est en difficulté, elle ne parvient pas à payer ses charges, ni les travaux indispensables dont elle devrait faire l’objet. Alors, quelles conséquences pour les copropriétaires et les occupants ? Comment en sortir ? Quelles aides financières pour financer leurs travaux ? Hellio fait le point dans cet article.
20 000 résidences collectives ont déjà profité de l’expertise d’Hellio
EN RÉSUMÉ :
Une copropriété est en difficulté lorsqu’elle ne parvient pas à assurer le paiement de ses factures. En clair, elle n’est en mesure de payer ni ses charges de copropriété (facture d’énergie, d’eau, frais de nettoyage, d’enlèvement des ordures…), ni les travaux prévus dans le bâtiment.
Face à ses dysfonctionnements, des procédures d’alertes sont mises en place. En effet, l’article R. 321-12 du Code de la construction et de l’habitation pose une définition claire de ce statut. Ainsi, une copropriété est considérée en difficulté lorsque :
LE CHIFFRE HELLIO : 150 000
Sur les 750 000 copropriétés comptabilisées en France, 150 000 seraient en difficulté (soit 20 %), selon l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
Source : Commission d’enquête sur la paupérisation des copropriétés immobilières.
Il est important de distinguer une copropriété en difficulté et une copropriété fragile. Comme la copropriété en difficulté, la copropriété fragile fait face à des problématiques financières, techniques, sociales ou juridiques.
Deux critères permettent cependant de les différencier :
L’INFO HELLIO
Depuis le 1er janvier 2019, l’immatriculation au registre des copropriétés est obligatoire : le syndic de copropriété a ainsi l’obligation de renseigner les données financières de la copropriété. Cela permet aux pouvoirs publics d’identifier, entre autres, les copropriétés en difficulté.
Les répercussions liées à une copropriété en difficulté financière sont très nombreuses. Voici les principales :
En clair, la copropriété en difficulté se retrouve dans un cercle vicieux. À terme, les travaux à réaliser sont plus conséquents, et donc plus coûteux. Des mesures doivent donc être prises pour redresser la situation.
Lorsque l’équilibre financier de la copropriété est compromis, différentes procédures peuvent être déclenchées. Elles ont été instaurées par la loi ALUR (pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové).
D’abord, le syndic peut faire un recours auprès du tribunal judiciaire et demander la désignation d’un mandataire ad hoc. Dans un premier temps, ce dernier analyse la situation financière de la copropriété et l’état de l’immeuble.
Sa mission consiste ensuite à trouver les solutions permettant de rétablir l’équilibre financier de la copropriété (négociations avec les créanciers et les copropriétaires, actions et travaux à prioriser…).
Si la copropriété fait face à des difficultés importantes, le syndic, le syndicat des copropriétaires ou le mandataire ad hoc peuvent demander au juge la désignation d’un administrateur provisoire.
Dans ce cas, un expert en gestion des copropriétés prend les pouvoirs du syndic, ainsi que toutes les décisions permettant de rétablir le bon fonctionnement de la copropriété.
L’ASTUCE HELLIO
La baisse des charges de la copropriété n’est pas le seul avantage de la rénovation énergétique. À la clé, c’est aussi plus de confort d’hiver et d’été pour les occupants et un immeuble mieux valorisé.
Pour remettre la copropriété en difficulté sur une trajectoire saine et durable, des travaux de réhabilitation et de rénovation de l’immeuble sont souvent incontournables.
Si les travaux de réhabilitation, visant à résoudre les problèmes structurels ou liés à la vétusté de l’immeuble, sont parfois nécessaires, les travaux de rénovation énergétique aident à améliorer la situation financière de l’immeuble de manière très concrète.
En effet, en engageant des travaux d’isolation thermique et en remplaçant son système de chauffage collectif, la copropriété parvient à réduire ses charges sur le long terme.
Lorsqu’elle est en difficulté, la copropriété peut bénéficier d’aides financières spécifiques. Ainsi, en engageant un projet de rénovation énergétique globale avec MaPrimeRénov’ Copropriété, elle peut accéder à une prime bonifiée lors de ses travaux.
Cette aide de l’État, qui permet de réduire le montant des travaux de la copropriété, est accessible sous différentes conditions :
Le montant de l’aide accordé varie en fonction du gain énergétique permis par les travaux, mais également de la situation financière de la copropriété : dans le cas d’une copropriété fragile ou en difficulté, l’aide peut couvrir jusqu’à 65 % du montant des travaux.
|
Conditions |
Aide pour la copropriété |
|
Gain énergétique d’au moins 35 % |
30 % du montant des travaux (25 000 € par logement maximum) |
|
Gain énergétique d’au moins 50 % |
45 % du montant des travaux (25 000 € par logement maximum) |
|
Bonus sortie de passoire énergétique (atteinte de la classe D minimum au DPE) |
10 % |
|
Copropriétés fragiles et en difficulté |
20 % |
|
Primes individuelles pour les copropriétaires |
3 000 € pour les ménages très modestes 1 500 € pour les ménages modestes |
En tant qu’expert en maîtrise de l’énergie, Hellio accompagne les copropriétés fragiles ou en difficulté dans leurs projets de rénovation (études préalables, plan de financement des travaux, assistance à maîtrise d’ouvrage…).
Besoin d’en savoir plus sur les aides pour les copropriétés en difficulté ?