Copropriété horizontale : tout savoir | Hellio

La copropriété horizontale regroupe des maisons individuelles sur un terrain commun, avec des règles similaires à la copropriété classique. Ce régime influence la gestion des espaces partagés, les obligations des propriétaires et les charges collectives. Voici tout ce qu’il faut savoir sur son fonctionnement, ses particularités et ses contraintes.

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Qu'est-ce qu'une copropriété horizontale ?

Définition et cadre juridique

Dans une copropriété horizontale, chaque propriétaire détient sa maison en partie privative, mais le terrain reste une partie commune appartenant à l’ensemble des copropriétaires.

Concrètement, les maisons sont des biens privatifs, tandis que le sol sur lequel elles sont construites fait partie des espaces communs de la copropriété.

Ainsi, tous les équipements implantés sur ce terrain, tels que les voiries, l’éclairage, les espaces verts ou les infrastructures sportives, relèvent des parties communes et doivent être entretenus collectivement. Ce type d’organisation est encadré par la loi du 10 juillet 1965, qui définit les règles générales de la copropriété en France.

Fonctionnement général d’une copropriété horizontale

Dans une copropriété horizontale, les propriétaires sont soumis aux mêmes obligations que dans une copropriété classique. Ils doivent participer aux charges communes et respecter le règlement de copropriété, qui fixe les règles de gestion et d’entretien des infrastructures partagées.

Le syndic, qui peut être professionnel ou bénévole, joue un rôle clé dans l’administration de l’ensemble. Il s’assure du bon respect des décisions prises en assemblée générale et de la gestion des finances communes.

Comment se gère une copropriété horizontale ?

Rôle du syndic et des copropriétaires

Comme toute copropriété, une copropriété horizontale nécessite une gestion collective des espaces et équipements communs. Cette mission est assurée par un syndic, qui peut être :

• Un syndic professionnel mandaté par l’assemblée générale, il administre la copropriété et veille à l’application du règlement.
• Un syndic bénévole : un copropriétaire volontaire qui prend en charge la gestion administrative et financière.
• Un syndic coopératif : la gestion est collective et assurée par un conseil syndical élu parmi les copropriétaires.

Les copropriétaires, quant à eux, participent aux décisions en assemblée générale et contribuent aux charges communes selon leur quote-part.

Assemblées générales et prise de décision dans une copropriété horizontale

Les décisions concernant l’entretien des parties communes, la réalisation de travaux ou la gestion financière sont prises lors des assemblées générales (AG). Comme dans toute copropriété, les votes s’effectuent selon différentes majorités :

• Majorité simple (article 24) : décisions courantes (budget prévisionnel, approbation des comptes…).
• Majorité absolue (article 25) : décisions plus engageantes (changement de syndic, travaux d’entretien lourd, rénovation énergétique…).
• Double majorité (article 26) : décisions impactant profondément la copropriété (modification du règlement…).

👉 L’AG doit être convoquée au moins une fois par an par le syndic.

Quelles sont les différences entre copropriété horizontale et copropriété verticale ?

Organisation et structure de la copropriété

La principale différence entre copropriété horizontale et copropriété verticale réside dans leur configuration physique.

• Copropriété horizontale : elle concerne des maisons individuelles où chaque propriétaire détient un logement en partie privative, mais partage la gestion des parties communes, qui peuvent inclure voiries, espaces verts, réseaux d’assainissement et équipements collectifs.
• Copropriété verticale : elle s’applique principalement aux immeubles, où chaque lot correspond à un appartement. Les parties communes incluent les halls, escaliers, ascenseurs, toitures et installations techniques (chauffage collectif, colonnes d’eau, réseaux électriques).

Cette distinction influence directement la gestion et les obligations des copropriétaires.

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Mode de gestion de la copropriété

Les règles de gestion diffèrent entre copropriété horizontale et verticale, bien que toutes deux soient soumises à la loi du 10 juillet 1965 :

• En copropriété horizontale, l’entretien des parties communes varie selon les infrastructures présentes. Les charges peuvent inclure l’entretien des voiries, des clôtures, des réseaux d’assainissement ou encore des équipements collectifs (piscine, portail électrique, éclairage).
• En copropriété verticale, la gestion est souvent plus complexe en raison de la présence d’infrastructures nécessitant un entretien coûteux (ascenseurs, façades, chaufferie collective, toiture partagée).

Dans les deux cas, la copropriété est administrée par un syndic et les décisions sont prises en assemblée générale.

Impacts sur les obligations des copropriétaires

Les copropriétaires d’un immeuble et ceux d’une copropriété horizontale partagent des obligations communes, comme la participation aux charges et le respect du règlement de copropriété. Toutefois, certaines responsabilités diffèrent :

• Copropriété horizontale : chaque propriétaire est responsable de l’entretien de sa maison, y compris le ravalement de façade et les travaux de toiture.
• Copropriété verticale : l’entretien de la façade et des éléments structurels de l’immeuble est généralement géré par la copropriété et financé collectivement.

Les contraintes du régime de la copropriété horizontale

Dans une copropriété horizontale, le terrain appartient à la copropriété, limitant la liberté d’aménagement des propriétaires. Toute modification affectant les parties communes (piscine, fenêtre, surélévation) doit être votée en assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965. Un dossier détaillé est requis et l’autorisation peut être assortie de conditions (assurance, contrôle par un architecte).

Les charges collectives (voiries, réseaux, espaces verts) peuvent être élevées, surtout s’il s’agit d’une petite copropriété. Cela pousse certaines copropriétés à rétrocéder la voirie à la commune. Certains propriétaires cherchent même à quitter le régime de la copropriété horizontale pour alléger ces contraintes.

Toutefois, ce mode d’habitat présente aussi des avantages : entretien mutualisé des infrastructures, cadre de vie harmonisé et accès à des équipements collectifs souvent absents des propriétés individuelles.

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