La réalisation de travaux en copropriété est strictement encadrée par la loi du 10 juillet 1965¹ et le décret du 17 mars 19672. Chaque type de travaux obéit à des règles spécifiques, tant en termes d'autorisation que de majorités requises. La jurisprudence récente apporte des précisions importantes sur les droits et obligations des copropriétaires, les sanctions applicables et les recours possibles en cas de litige.
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La réglementation sur les travaux en copropriété dépend de la nature du chantier et du degré d’urgence. Voici ce qu’il faut savoir sur les modalités de vote.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 19653 autorise le syndic à faire réaliser des travaux urgents de sa propre initiative, sans attendre l'autorisation de l'assemblée générale. Cette exception au principe général s'applique lorsque les travaux sont indispensables à la conservation de l'immeuble ou présentent un caractère d'urgence.
La jurisprudence sur les travaux urgents en copropriété s’applique notamment en cas :
Dans ce contexte, aucun vote préalable n’est requis. Le syndic doit informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale pour ratification selon l'article 37 du décret de 1967.
Les travaux d'entretien courant visent à maintenir l'immeuble en bon état. L'article 25b de la loi de 1965 précise que ces travaux incluent la réparation des toitures, façades, canalisations et autres éléments structurels.
La jurisprudence a clarifié que ces travaux ne nécessitent pas une majorité qualifiée4. Ainsi, une majorité simple des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale (article 24) suffit. Cela permet d’éviter les blocages liés à des exigences de majorité trop élevées pour des travaux souvent indispensables.
Les travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique ont pour objectif d'améliorer le confort, d'augmenter la valorisation de l'immeuble et de réduire les charges. Jusqu'en 2018, ils étaient soumis à un vote à la majorité simple. Depuis la loi Élan, une majorité absolue est nécessaire, sauf obligation réglementaire.
À noter : Ces travaux peuvent être réalisés dans les parties communes et bénéficient parfois d'aides financières comme MaPrimeRénov’ ou les CEE. Cela permet de réduire le montant du chantier.
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L'article 30 de la loi de 1965 stipule que certains travaux affectant les parties privatives nécessitent l'autorisation de l'assemblée générale. Ces travaux doivent être votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires4.
Ces travaux concernent notamment :
Pour vous aider à y voir plus clair, voici un tableau récapitulatif des différents cas de figures et des obligations légales en matière de travaux en copropriété.
|
Type de travaux |
Base légale |
Type de vote requis |
Majorité |
|
Travaux urgents |
Article 18 loi 1965 |
Ratification a posteriori |
Article 24 (majorité simple) |
|
Travaux d'entretien |
Article 25 loi 1965 |
Vote préalable |
Article 24 (majorité simple) |
|
Travaux rénovation énergétique |
Article 25 loi 1965 |
Vote préalable |
Article 25 (majorité absolue) |
|
Travaux parties privatives |
Article 30 loi 1965 |
Vote préalable |
Article 25 (majorité absolue) |
Lorsque des travaux sont refusés lors du vote en assemblée générale, le ou les copropriétaires demandeurs peuvent contester cette décision auprès du tribunal judiciaire.5 Le juge peut autoriser les travaux s’il s’agit de travaux d’amélioration.
En revanche, il est interdit de commencer les travaux en attendant l'autorisation judiciaire, sous peine de sanctions.
Un copropriétaire peut effectivement être contraint de réaliser des travaux dans certaines circonstances précises. La jurisprudence a confirmé cette obligation lorsque les travaux sont nécessaires à la conservation de l'immeuble.
La Cour de cassation a jugé qu'un copropriétaire peut être contraint de réaliser des travaux urgents nécessités par des mesures de sécurité. Plus encore, elle a établi que le syndic avait le droit et le devoir d'exécuter des travaux judiciairement reconnus comme indispensables à la conservation de l'immeuble, même contre l'avis de l'assemblée générale.6
Les situations concernées incluent :
La décision de justice fait loi. Le copropriétaire récalcitrant peut être condamné à verser les sommes dues avec des pénalités de retard.
L’INFO HELLIO
L'arrêt du 6 février 2025 a clarifié que si des travaux affectent à la fois des parties communes générales et spéciales, c'est l'ensemble des copropriétaires qui doit voter, même si certains espaces ne concernent que quelques copropriétaires.
Les travaux réalisés sans autorisation de l'assemblée générale exposent le copropriétaire à des sanctions sévères, clairement établies par la jurisprudence.
Tout d’abord, il peut être condamné à des sanctions civiles4 :
Cette sanction s'applique même si les travaux ont été correctement réalisés techniquement.
Les travaux effectués de façon irrégulière, c'est-à-dire sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale, peuvent faire l'objet de différents traitements selon la jurisprudence.
Tous les travaux entrepris sans le vote de l'assemblée générale sont considérés comme irréguliers. Le copropriétaire peut être condamné à rétablir les lieux en leur état antérieur, sans qu'il soit nécessaire de justifier de l'existence d'un préjudice.7
La jurisprudence admet cependant que l'irrégularité des travaux peut disparaître par³ :
Un arrêt récent de la Cour de cassation du 30 mai 20248 a confirmé qu'une autorisation donnée par le promoteur avant la constitution de la copropriété ne peut dispenser de l'autorisation ultérieure de l'assemblée générale.
La jurisprudence interdit que l'autorisation de réaliser des travaux puisse figurer dans le règlement de copropriété. Cela confirme la compétence exclusive de l'assemblée générale en la matière. Cette règle vise à préserver le caractère démocratique des décisions et à éviter les autorisations "par anticipation" qui priveraient les copropriétaires de leur droit de vote.
En cas de travaux irréguliers, la prescription ne joue qu'après l'écoulement des délais légaux (10 ou 30 ans selon les cas)9, permettant aux copropriétaires d'agir même plusieurs années après la réalisation des travaux contestés.
Lorsque des travaux votés en assemblée générale ne sont pas réalisés, plusieurs recours s'offrent aux copropriétaires selon la cause de cette non-exécution.
Dans ce cadre, le syndic peut engager sa responsabilité en cas de non-réalisation ou d'exécution tardive des travaux votés3. Les copropriétaires peuvent alors :
Il arrive que les travaux ne débutent pas pour défaut de financement. Si la non-réalisation résulte d'un refus de payer de certains copropriétaires, le syndicat peut engager des procédures de recouvrement judiciaires et obtenir des contraintes judiciaires de paiement.10
Sources :
1 ANIL - Travaux : de la prise de décision à la réalisation
2 Décret n°67-223 du 17 mars 1967
3 Cabinet Naudin - Bref Rappel sur les Travaux urgents en copropriété
4 Cotoit - La jurisprudence concernant les travaux en copropriété
6 Legifrance - Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 29 octobre 1969
7 Village justice - Les travaux sans autorisation en copropriété
8 Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 mai 2024
10 Service public - Recouvrement des charges de copropriété impayées
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