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Le droit immobilier évolue en permanence. C’est le cas notamment de la réglementation encadrant le secteur résidentiel collectif. Le texte fondateur en copropriété est la loi du 10 juillet 1965, qui a donné un cadre réglementaire complet aux copropriétés. Au fil des années, ce texte a été modifié et s’est étoffé. En traversant les décennies, cette loi a subi une quarantaine de modifications plus ou moins importantes pour s’adapter aux évolutions des besoins des copropriétaires. Les plus récentes découlent de la loi ALUR de 2014, de la loi ELAN de 2018, et de la loi Climat de 2021.
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La première définition de la copropriété est établie en 1804 par le Code civil, mais il faut attendre plus d’un siècle pour voir émerger un cadre légal plus précis. Les années 1960 sont, en effet, marquées par la construction de nombreux immeubles, ce qui implique la recrudescence du nombre de copropriétés. Il était alors nécessaire d’encadrer le statut de ces immeubles dont la propriété est divisée entre plusieurs copropriétaires.
Cela implique de définir les parties communes ainsi que les parties privatives, qui ont une répartition exprimée en tantièmes. Adoptée sous la présidence du Général de Gaulle, la loi 65-557 du 10 juillet 1965 est articulée autour de 5 axes majeurs.
La loi du 10 juillet 1965 poursuit plusieurs objectifs :
La loi du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme :
« Tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ».
Cela introduit le principe de répartition des charges pour chaque lot de l’immeuble. Ces derniers sont répertoriés sur l’état descriptif de division.
La définition des parties communes et parties privatives permet de garantir l’intérêt collectif de la copropriété, tout en préservant le droit individuel de chaque copropriétaire. Le règlement de copropriété précise que chaque copropriétaire peut bénéficier de la jouissance paisible de ses lots privatifs. Sous condition que cela ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.
À noter que règlement de copropriété et règlement intérieur de l'immeuble sont deux éléments bien distincts.
L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 encadre l’administration de la copropriété et le rôle de chaque partie. Les missions du syndic, du conseil syndical ainsi que du syndicat des copropriétaires sont précisées, notamment dans le cadre des assemblées générales (réunions où sont prises les décisions importantes).
L’ASTUCE HELLIO :
La loi du 10 juillet 1965 a introduit de nouvelles règles pour simplifier les votes en AG : la majorité simple, la majorité absolue et la double majorité.
Les différentes règles de majorité pour le vote des résolutions portées à l’ordre du jour sont définies par ce texte. Au préalable, chaque décision devait obtenir l'autorisation de tous les copropriétaires à l'unanimité, ce qui rendait le processus fastidieux et les situations de blocage fréquentes.
Désormais, les votes nécessitant l'unanimité ont quasiment disparu, remplacés par différentes majorités.
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Le 24 mars 2014, la loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR) entre en jeu et apporte son lot de modifications majeures aux copropriétés et au mode de gestion par les syndics. Bien que certaines mesures aient été mises en application dès la parution de la loi, d’autres sont entrées en vigueur de manière différée, notamment celles qui concernent les copropriétés.
Les nouvelles règles de copropriété imposées par la loi ALUR reposent sur deux axes. La loi apporte un meilleur encadrement du métier de syndic et ajoute de nouvelles missions aux syndics de copropriété.
La loi ALUR a modifié les conditions d’obtention de la carte professionnelle « syndic de copropriété », nécessaire pour exercer. Celle-ci est désormais délivrée par la CCI (Chambre de commerce et d’industrie) et sa durée de validité a été réduite à 3 ans.
L’obligation de mise en concurrence du syndic a été introduite avec cette loi ALUR. Tous les 3 ans, le conseil syndical est tenu de proposer plusieurs contrats de syndic pendant l’assemblée générale. Son élection est votée à la majorité de l’article 25.
Ce contrat de syndic est par ailleurs uniformisé depuis le 1er juillet 2015. Celui-ci doit mentionner un certain nombre d’informations :
LE CHIFFRE HELLIO : 15 000 €
En cas de non-respect du contrat type réglementaire, une amende administrative allant jusqu’à 15 000 € est prévue pour les syndics personnes morales.
L’encadrement de la rémunération du syndic est un point clé de la loi ALUR. Toute prestation liée à la gestion courante relève d’une rémunération forfaitaire. Certains services annexes peuvent donner lieu à rémunération, c’est notamment le cas pour :
La liste exhaustive des mentions devant figurer au contrat et l’ensemble des prestations annexes pouvant donner lieu à rémunération est consultable sur Légifrance.
La loi ALUR a instauré le registre des immatriculations, sur lequel doit être enregistrée au plus tard le 31/12/2018 toute copropriété, quel que soit son nombre de lots. Cela dans le but de donner de la visibilité au législateur sur l’état du bâti des copropriétés mais également sur leurs éventuelles difficultés financières.
Lors de l’immatriculation, les données suivantes doivent être communiquées par le syndic ou le notaire en cas de création d’une nouvelle copropriété :
Le syndic a également l’obligation d’enregistrer la fiche synthétique de l’immeuble. Celui-ci décrit les principales informations financières et techniques du bâtiment. Cette fiche synthétique est annexée à toute promesse de vente sur la résidence concerné.
Enfin, le syndic est tenu de mettre en place et de tenir à jour le Diagnostic Technique Global (DTG). Il permet d’informer les copropriétaires par rapport à la situation générale de l’immeuble. Ainsi, ils sont en mesure d’anticiper les futurs travaux.
Ce DTG doit comporter :
Un Diagnostic Technique Global est obligatoire :
Enfin, la loi ALUR a rendu obligatoire la souscription à l'assurance en copropriété de responsabilité civile (collective et individuelle). La version collective permet d’indemniser les victimes affectées par des éventuels dommages provenant des parties communes de l’immeuble, tandis que la version individuelle permet d'assurer son propre logement.
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La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), parue le 23 novembre 2018, modifie de nombreux aspects de la vie en copropriété. Le conseil syndical est désormais doté d’un réel pouvoir auprès du syndic. Les modalités de vote en AG sont modifiées. L’ouverture au numérique impose la création d’un extranet.
Cette loi modifie de manière majeure le fonctionnement des copropriétés et affecte de nombreux aspects.
Désormais avec la loi Élan en copropriété, le conseil syndical dispose d’un réel pouvoir vis-à-vis du syndic. Ce dernier est tenu de fournir les documents demandés dans un délai d’un mois suite à la demande du conseil syndical, sous peine de sanctions.
Afin de s’ouvrir à la transition numérique et lutter contre l’absentéisme, les copropriétaires ont désormais la possibilité d’assister aux assemblées générales et de voter les résolutions via visioconférence ou par voie électronique. Les modalités limitant la délégation de pouvoir en cas d’absence à l’AG ont été levées, permettant à un copropriétaire mandaté de porter les votes de plusieurs copropriétaires absents mais représentés.
Le syndic a une tâche importante : tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble. Celui-ci permet de connaître l’état du bâti et d’anticiper les futurs travaux, en vue de faciliter le suivi de sa performance énergétique.
Afin de faire face aux travaux et de limiter les blocages pour des raisons financières, tout copropriétaire doit constituer un fonds de travaux qui ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. C'est un renforcement de la loi ALUR de 2014.
Le syndic est tenu à la création d’un extranet spécifique à chaque copropriété et accessible à tout moment par tous les copropriétaires. Celui-ci doit comporter l’ensemble des documents phares de la copropriété.
Le 22 août 2021, la loi Climat et résilience a été votée, en faisant de la rénovation énergétique des bâtiments le fer de lance de la lutte contre le réchauffement climatique, dans le secteur résidentiel. Le principal enjeu de ces mesures est la rénovation des passoires thermiques, y compris dans les habitats collectifs.
Afin d’encourager les propriétaires à rénover leurs logements énergivores, le législateur prévoit certaines mesures visant à limiter leur mise en location. Les copropriétés doivent apporter de la visibilité sur les travaux de rénovation énergétique à mener.
L’INFO HELLIO :
Le terme de « passoire » désigne les maisons ou appartements avec une lettre énergétique F ou G sur le DPE, généralement très mal isolés et équipés.
À compter d’août 2022, les propriétaires de passoires énergétiques ne pourront plus augmenter les loyers, y compris via l’Indice de Révision des loyers.
Cela marque un premier pas vers l’interdiction de location de ces logements jugés indécents, qui sera effective :
Alors que certaines monopropriétés vont devoir réaliser un audit énergétique à partir de 2022, certaines copropriétés sont quant à elles frappées par l’obligation d’un autre bilan : le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cela cible les résidences collectives dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Voici le calendrier pour effectuer ce DPE collectif. La date d’entrée en vigueur varie selon la taille de la copropriété :
Dès 2023, toute copropriété de plus de 15 ans doit réaliser un Plan Pluriannuel de Travaux. Le but est de définir le programme de travaux à engager dans les 10 ans et d’évaluer leur coût, toujours dans l’optique d’améliorer la performance énergétique.
La loi climat confie à ENEDIS le déploiement des bornes de recharge pour les véhicules électriques, au sein des copropriétés. L’objectif de multiplication du nombre de véhicules électriques doit s’accompagner de solutions de recharge à domicile. Cette mesure concerne les immeubles dotés d’un parking de plus de 10 places.
Vous cherchez le texte d'une loi ? Tout est disponible sur le site officiel de Légifrance.
Les quatre lois précitées ne sont qu'un aperçu des règles qui régissent les copropriétés. En voici quelques autres :
Les experts Hellio pratiquent une veille réglementaire continue, et vous informent au mieux sur les futures interdictions et impératifs à suivre dans votre résidence.
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