Au moins une fois par an, le syndicat des copropriétaires est convoqué par le syndic en assemblée générale. L’AG constitue le dispositif de décision de toute copropriété. Elle permet de voter les mesures portant sur les finances, la réalisation de travaux et les règles de vie de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires s’exprime via un vote sur chaque résolution. Selon l’importance du projet, celui-ci est soumis à des règles de majorité variables. Majorité simple (la plus accessible), absolue, double voire unanimité ? Suivez le guide pour tout comprendre sur les différentes majorités en copropriété et leur domaine d’application.
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En copropriété, les règles de majorité sont issues de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit du texte de référence : il fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et il en régit le fonctionnement.
Pour être approuvées en assemblée générale, les décisions doivent recueillir la majorité requise. Cette majorité peut être atteinte en cumulant la quote-part des copropriétaires ayant voté en faveur de la décision. La quote-part est exprimée en tantièmes, voire en millièmes.
L’INFO HELLIO :
Chaque copropriétaire dispose d’une quote-part qui lui est propre. Elle dépend de la quantité et de la qualité des lots que cette personne possède au sein de la copropriété. Les caves, parkings, garages et appartements ont tous une correspondance en tantièmes. Plusieurs critères entrent en ligne de compte pour l'attribution des tantièmes :
La majorité simple, dite de l’article 24 (de la loi de 1965), est la plus simple à obtenir.
En effet, elle est atteinte par le vote des copropriétaires présents ou représentés, y compris ceux et celles ayant voté par correspondance. Ainsi, les tantièmes des copropriétaires absents sans avoir voté par correspondance, ou qui se sont abstenus ne sont pas comptabilisés.
Exemple : imaginons que dans une copropriété de 500 personnes, seules 100 soient présentes ou représentées. Il suffit d’une majorité de tantièmes parmi ces 100 copropriétaires pour entériner une décision.
Les résolutions votées à la majorité simple concernent les actes de gestion courante de la copropriété. En raison de son obtention relativement aisée, elle permet d’éviter les situations de blocage causées par l’absentéisme en AG.
La majorité simple concerne trois catégories de décisions :
La majorité absolue est définie par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Elle concerne les décisions plus importantes que la simple gestion courante, et couvre un large éventail de résolutions.
L’ASTUCE HELLIO :
La majorité absolue possède également une passerelle permettant d’assouplir les conditions d’approbation. Lorsque la majorité n’est pas atteinte à l’article 25, un second vote a lieu à l’article 24, sous réserve que la proposition ait recueilli au moins 1/3 des voix.
Pour obtenir la majorité absolue, il faut recueillir la majorité de tous les copropriétaires du syndicat (présents, représentés et absents). Concrètement, dans une copropriété composée de 10 000 tantièmes, le vote devra recueillir au moins 5 001 voix en faveur de la décision.
Le vote à l’article 25 intervient pour certaines décisions importantes dans la vie de la copropriété. Elles concernent les résolutions relatives :
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La double majorité est encadrée par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Elle est contraignante dans le sens où elle requiert la majorité sur deux aspects :
En AG, pour qu’une décision soit adoptée à la double majorité, il faut que soit recueillie la majorité des voix des copropriétaires présents, absents et représentés. Ces personnes doivent représenter au moins les 2/3 des voix du syndicat.
Afin d’éviter les situations de blocage, l’idéal est que l'ensemble des copropriétaires soient présents à l’AG, ou donnent pouvoir à un tiers pour voter.
Pour illustrer cette majorité complexe, voici un exemple.
Une copropriété est composée de 20 copropriétaires représentant 10 500 tantièmes. Pour être adoptée, la décision doit recueillir au moins :
LE CHIFFRE HELLIO : 26-1
La passerelle de l’article 26-1 permet de procéder immédiatement à un second vote lorsque la majorité de l’article 26 n’est pas obtenue. Pour cela, il faut que la résolution ait recueilli au moins 1/3 des voix du syndicat. Le second vote a lieu à la majorité de l’article 25.
Difficile à obtenir, cette majorité n’est requise que dans de rares occasions :
En copropriété, les règles du vote à l’unanimité sont issues de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Le vote à l’unanimité représente le consentement de la totalité des copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents.
Le vote à l'unanimité intervient dans quelques rares cas :
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