Scission de copropriété : tout savoir | Hellio

La scission de copropriété est une démarche visant à diviser une copropriété existante en plusieurs entités distinctes et indépendantes. Alors, comment fonctionne cette procédure ? Pourquoi l’engager ? Quelles sont les étapes à suivre ? Quel budget prévoir ? Hellio fait le point et vous explique tout !

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Qu’est-ce qu’une scission de copropriété ?

Scission de copropriété : définition

La scission de copropriété est un processus qui consiste à séparer une copropriété existante en plusieurs petites copropriétés. À l’issue de cette procédure juridique, chaque entité est générée de façon parfaitement autonome : elle dispose de son propre syndic et de son propre règlement de copropriété.

Cette opération est encadrée par la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Quelles sont les conditions d’une scission de copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965 précise les conditions à réunir pour réaliser une scission de copropriété. Elle ne peut intervenir que si :

• la copropriété est composée de plusieurs bâtiments ou de plusieurs entrées principales : en clair, cette procédure concerne seulement les grands ensembles immobiliers ;
• la division en propriété du sol est possible : le terrain doit pouvoir être divisé ou faire l’objet d’une répartition claire entre les nouvelles copropriétés créées ;
• l’assemblée générale statue à la majorité absolue de l’article 25 : la décision est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Pourquoi faire une scission de copropriété ?

La scission de copropriété vise essentiellement à simplifier la gestion des grands ensembles immobiliers. En créant plusieurs copropriétés plus petites, elle facilite les prises de décisions et certaines démarches (vote des résolutions, obtention des majorités requises, recouvrement des charges…).

Au-delà de cet objectif principal, plusieurs situations peuvent justifier une scission de copropriété, comme :

• une configuration architecturale inadaptée : la scission peut intervenir lorsque des bâtiments sont physiquement séparés et qu’ils ne partagent pas d’équipements communs, par exemple ;
• des situations patrimoniales spécifiques : si l’un des bâtiments appartient à un seul propriétaire et qu’il souhaite sortir du régime de la copropriété, la scission peut être pertinente ;
• des divergences : la scission peut aussi résulter de désaccords récurrents liés à la gestion de la copropriété (travaux à prioriser, utilisation des parties communes ou charges jugées trop élevées, par exemple).

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Comment se déroule une scission de copropriété ?

L’initiative et le vote en assemblée générale

Comme le précise l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, la demande de scission peut émaner de plusieurs copropriétaires (d’un ou plusieurs bâtiments) ou d’un copropriétaire unique (d’un ou plusieurs lots). Dans tous les cas, la proposition doit être inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale afin d’être soumise à un vote.

Une fois l’assemblée générale convoquée, la décision doit être prise à la majorité absolue, conformément à l’article 25. Cela signifie qu’il faut obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires : les tantièmes des copropriétaires absents, abstentionnistes et non représentés sont pris en compte dans le calcul.

Lorsque la majorité absolue n’est pas atteinte, deux scénarios peuvent se présenter. Si la résolution a obtenu un tiers des tantièmes, un second vote à majorité simple peut être organisé. Sinon, le projet devra être représenté lors d’une prochaine assemblée.

L’établissement de l’état descriptif de division

Lorsqu’un vote favorable est obtenu, un géomètre-expert intervient pour identifier les nouvelles parcelles cadastrales du projet. En d’autres termes, il aide à définir les contours physiques et juridiques de chaque nouvelle entité.

Avec un notaire, il établit également l’état descriptif de division de chaque copropriété (modification de l’assiette foncière, redéfinition des parties communes et privatives, liste des lots, calcul des nouveaux tantièmes…).

Les démarches juridiques et administratives obligatoires

La scission de copropriété implique certaines formalités juridiques et administratives :

• Création de nouveaux syndicats de copropriétaires : chaque copropriété doit désigner son propre syndic et son conseil syndical lors d’une AG constitutive ;
• Modification ou création du règlement de copropriété : ce document, établi par un avocat, définit les nouvelles règles de fonctionnement de la copropriété ;
• Répartition des charges de copropriété : les tantièmes sont recalculés pour déterminer les quotes-parts de charges et les droits de vote de chaque copropriétaire ;

• Répartition des dettes et des créances : un protocole permet d’établir la répartition des dettes et des créances de l’ancienne copropriété aux nouvelles entités ;

• Établissement des actes notariés : pour officialiser la scission, le notaire doit rédiger des actes officiels et confier leur publication au service de publicité foncière.

Quel est le coût d’une scission de copropriété ?

Le coût d’une scission de copropriété dépend de plusieurs facteurs, tels que la taille de l’immeuble, la complexité de la procédure (nombre de lots, nature des parties communes…) et de la localisation géographique.

Les frais liés à la scission se répartissent essentiellement entre les professionnels intervenant et les formalités administratives requises :

• honoraires du géomètre-expert ;
• honoraires du notaire ;
• frais de publication foncière ;
• frais d’avocat…

En résumé : quels sont les avantages et inconvénients de la scission de copropriété ?

Les avantages de la scission de copropriété

La scission de copropriété est une opération qui peut présenter de nombreux avantages :

• Une gestion simplifiée : les décisions concernent les copropriétaires d’un seul et même bâtiment, ce qui facilite et accélère le vote des travaux (rénovation énergétique, installation de la fibre optique…);
• Des charges mieux maîtrisées : chaque copropriété ne supporte que les dépenses et les investissements liés à son patrimoine et à ses équipements ;
• La résolution des conflits : en séparant les entités juridiques, les divergences liées aux spécificités de chaque bâtiment (ancienneté, standing, usage…) disparaissent.

Les inconvénients de la scission de copropriété

La scission de copropriété présente également certains inconvénients, qu’il convient de considérer :

• Un coût initial élevé : entre les honoraires du géomètre, les frais de notaire et les démarches administratives, la scission peut peser sur le budget des copropriétaires ;

• Une démarche longue et complexe : entre le vote en AG, l’intervention du géomètre et les formalités juridiques, il s’agit d’une procédure qui peut prendre plusieurs mois ;
• Une perte d’économies d’échelle : les contrats de maintenance, d’assurance ou d’énergie négociés séparément sont souvent plus chers qu’un contrat unique prévu pour une grande copropriété.

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